¿Particulares o empresas? 6.425 viviendas en Navarra están en manos de los grandes propietarios

Los grandes propietarios concentran ya el 30% del parque de alquiler identificado en Navarra, con un total de 6.425 viviendas bajo su control. Sin embargo, el reparto interno de ese volumen de inmuebles revela una concentración especialmente intensa en manos de sociedades mercantiles, que acumulan 5.347 viviendas frente a las 1.078 que pertenecen a personas físicas. Mientras las personas físicas representan una parte minoritaria dentro de los grandes tenedores, las empresas acaparan la inmensa mayoría de las rentas.

En el caso de los propietarios particulares, la acumulación es notablemente más reducida. En toda Navarra existe una sola persona física que declara tener más de 25 viviendas en propiedad. Por debajo de ese umbral aparecen dos personas que controlan entre 20 y 24 inmuebles. Además, otras cinco poseen entre 15 y 19 viviendas, mientras que 22 personas cuentan con carteras de entre 10 y 14 inmuebles.

El grupo más numeroso dentro de los grandes tenedores particulares es el formado por quienes poseen entre cinco y nueve viviendas. En total, 94 personas físicas se encuentran en esta franja, lo que eleva a 124 el número total de particulares incluidos dentro del bloque de grandes propietarios que operan en Navarra.

Los datos también reflejan que dos personas poseen menos de cinco viviendas en Navarra, por lo que no deberían ser consideradas, a priori, grandes tenedores. Su inclusión en el listado obedece a que también tienen inmuebles fuera de la Comunidad Foral, lo que eleva el umbral.

La fiscalidad, clave

Para los rentistas en Navarra, gestionar su cartera de viviendas como particulares supone someterse a la naturaleza progresiva del IRPF. Bajo este sistema, los ingresos obtenidos mediante el alquiler se suman a otras rentas, como salarios o beneficios profesionales, desplazando estas ganancias hacia los tramos más altos de la escala foral. En 2026, los tipos marginales en Navarra alcanzan el 52%, lo que implica que, en los niveles de renta más elevados, la Hacienda Foral percibe más de la mitad de cada euro que el rentista extrae del mercado del alquiler.

Sin embargo, la transferencia de los activos a una sociedad mercantil permite que estos beneficios tributen bajo el tipo fijo del Impuesto de Sociedades, eludiendo así la escala progresiva diseñada para los ciudadanos. En Navarra, una empresa tributa generalmente al 28% –o al 23% si se constituye como pequeña estructura–, un porcentaje significativamente menor al que soportaría el rentista como individuo. Esta arquitectura legal facilita que el beneficio extraído de los inquilinos permanezca en la sociedad tras pagar menos impuestos, otorgando al propietario liquidez para seguir adquiriendo nuevos inmuebles y ampliar su dominio patrimonial. Así, la sociedad opera como un mecanismo que evita que el capital pase por la tributación personal del dueño, blindando y acelerando la acumulación de riqueza a través de beneficios que no llegan a tributar como renta del trabajo.