El mercado inmobiliario navarro vuelve a tener el viento de cola. Y los precios lo notan. En el primer trimestre han crecido al mayor ritmo de los últimos años, debido sobre todo al encarecimiento de la vivienda nueva, pero también a un mercado de segunda mano que registró la segunda mayor subida trimestral de los últimos 15 años. Y los expertos advierten que las bajadas de tipos y la escasez de obra nueva solo pueden ayudar a que los precios sigan creciendo con vigor y por encima de la inflación en los próximos trimestres.
Según Nastat, los precios crecieron en Navarra un 7,6% en el último año, un avance que práctica duplica al del IPC y que aproxima ya los precios al pico de la burbuja inmobiliaria de 2007. La subida obedece sobre todo a un incremento del 12,7% en la obra nueva, pero también al 5% que se encarece el mercado de segunda mano. Dos incrementos que, tras el leve respiro de 2023, cuando los precios del ladrillo se ajustaron al del resto, dibujan una nueva curva al alza que se apoya en distintas fortalezas.
Por un lado, un mercado laboral que vive su mejor momento desde 2007. No solo se han superado los registros de ocupación total, con más de 311.000 cotizantes, sino que además el peso del empleo indefinido se ha situado en niveles nuncas vistos. Hay empleo y las empresas sienten también las dificultades para encontrar mano de obra. Un trabajador fijo, con todas las precauciones, está más dispuesto a adquirir una vivienda que quien no lo es. Y un contrato estable es también uno de los primeros requisitos que exige la banca a la hora de negociar una hipoteca.
Rebajas de tipos, subidas de precios
La política fiscal también va a abaratar previsiblemente los precios de las hipotecas. Y si, a pesar del alza de tipos de 2022, los precios no han dejado de subir, aunque a tasas mucho más moderadas, la primera rebaja anunciada por el Banco Central Europeo y las que se prevén a lo largo de 2024 y 2025, pueden aportar gasolina al motor inmobiliario. De hecho, en toda España las compraventas ya se reactivaron con fuerza en abril, según los datos del Notariado. Nuevos compradores, que hasta ahora dudaban por los altos tipos, pueden animarse si la senda de rebajas se mantiene.
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona y director del máster inmobiliario, opina que "este recorte de tipos es el pistoletazo de salida para una guerra hipotecaria entre entidades de crédito que se intensificará en los siguientes meses". Bernardos aconseja a quien quiere comprar que se "de prisa" porque la rebaja de tipos no va a compensar "el alza de precios que se avecina".
Desde las inmobiliarias apuntan asimismo a que las rebajas de tipos pueden animar al pequeño ahorrador y al inversor. Las menores rentabilidades de los mercados de renta fija y los casi inexistentes depósitos, la banca apenas ha superado el 3% en sus mejores ofertas, pueden desviar de nuevo capital hacia el ladrillo, una inversión que sigue siendo considerada segura y que proporciona, además, una rentabilidad interesante por la vía tanto de la revalorización como, sobre todo, del alquiler.
Más demanda y menos oferta
A esta mayor se añade asimismo una oferta relativamente escasa, sobre todo a precios asequibles. Porque la construcción de vivienda pública sigue estrangulada. Y a un año relativamente dinámico, como 2023, con 728 nuevas viviendas iniciadas, le sigue otro parón. En los cuatro primeros meses del año solo se han iniciado 64 viviendas protegidas en Navarra, un numero insuficiente para cubrir la demanda tanto de compra como de alquiler. Y tampoco el mercado libre, parece que va a contribuir a incrementar la oferta: la obra nueva se ha reducido casi un 15% respecto a 2023.
Esta falta de producto es además, general en buena parte del mercado nacional. Un hecho que, unido al atractivo sobre todo de Pamplona (las universidades, la clínica y un cierto dinamismo económico) contribuyen a que el interés de los compradores crezca. Cada vez es menos extraño, por ejemplo, que familias que envían a sus hijos a estudiar a Pamplona compren el piso de estudiantes si disponen de los recursos necesarios para ello. El crédito lo pagan los propios compañeros de vivienda.
