La bajada del euribor no solo se siente en la cuota anual de los préstamos que pagan mensualmente cerca de 50.000 hogares navarros. También comienza a apreciarse ya en la concesión de nuevos créditos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda. En los últimos meses, el tipo medio inicial se aproxima ya al 3%, entre dos y tres décimas inferior al de finales de 2023 y comienzos de 2024.
Según los datos de los registradores de propiedad, Navarra fue, en el segundo trimestre de 2024, la segunda comunidad con los nuevos tipos de interés más baratos del mercado. Quedaron, por término medio, en un 3,04%, solo por detrás de la Comunidad Autónoma Vasca, donde se quedaron en un 2,96%. Según este indicador, el precio de las nuevas hipotecas tocó techo en Navarra en el primer trimestre de este año, cuando escaló hasta el 3,59%, tras terminar 2023 en el 3,22%. Las últimas operaciones parecen indicar que los precios se han ido relajando, tanto en el caso de las hipotecas a tipo fijo como a variable. En toda España, donde la muestra es mayor y por tanto ofrece un dato algo más sólido, la caída también se aprecia, si bien en menor medida: del 3,49% al 3,45%.
El informe del segundo trimestre del colegio de registradores de la propiedad muestra que los navarros siguen vuelven a preferir las hipotecas a tipo de interés variable frente a las fijas, que crecieron con fuerza en los últimos años, que llegaron a suponer más del 70% del total, y que en toda España suponen todavía cerca del 57% del total. En Navarra las hipotecas tipo fijo suponen alrededor del 40% del total. Es la comunidad donde menos peso tienen en estos momentos, seguida de la Comunidad Autónoma Vasca y de Madrid. Y todo hace indicar que, ante las perspectiva de caídas en el euribor, el peso de los préstamos a tipo variable puede seguir creciendo. Y con el volumen de operaciones incrementándose de nuevo y tensionando los precios del ladrillo.
Mercado sólido
De hecho, el mercado inmobiliario navarro ha soportado con mucha entereza la subida de tipos de los dos últimos años. De hecho, el número de hipotecas firmadas en los últimos seis meses (2.823) es el más alto desde 2011, cuando los últimos rescoldos de la burbuja todavía calentaban al sector, de la mano sobre todo de las vivienda protegida. La banca ha prestado en Navarra en estos meses unos 332,8 millones de euros, una cifra que, en todo caso, queda por debajo de los 358 millones de 2021. Si en aquel momento la hipoteca media era de 134.000 euros, en estos momentos ronda los 130.400.
Este descenso, en un momento de precios al alza, puede obedecer a varios factores, desde un mayor peso de las viviendas a precio asequible o a un mayor empleo de ahorro para hacer frente a la compra de la vivienda. La hipoteca media, de hecho, sigue estando muy lejos de los picos de la burbuja, cuando llegó a superar los 150.000 euros.
Hoy se recurre en mucha mayor medida al ahorro propio, con plazos de devolución algo más cortos y, sobre todo, con un porcentaje elevado de compras al contado, un fenómeno que no remite. Durante el primer semestre del año, una de cada tres compras en la Comunidad Foral se concretó sin necesidad de pedir un préstamo bancario. Un porcentaje elevado, pero que se encuentra en la parte baja de la tabla por comunidades. En Murcia, Comunidad Valenciana y Canarias, se compran más viviendas al contado que con hipoteca, un reflejo del interés que sigue generando la costa española entre los compradores europeos.
No solo la bajada de tipos, que va a hacer disminuir la rentabilidad del ahorro, puede añadir fuerza al mercado inmobiliario en los próximos meses. El ahorro existente sigue siendo elevado y el crédito, el motor del negocio bancario, tiene margen para crecer.
Apunte
Extranjeros, un 5 % de las compras:
La población con nacionalidad extranjera ha ido creciendo en Navarra en los últimos años y supera ya el 18%. Su peso en el mercado inmobiliario de compra-venta es, sin embargo, muy inferior. Durante 2024 está representando en torno al 5,5% del total, una muestra de que, en una comunidad donde el factor inversión y segunda residencia no pesa demasiado, el acceso de las decenas de miles de personas de origen emigrante a la propiedad sigue siendo una quimera. El alquiler sigue siendo la única opción para un colectivo que sufrió con especial intensidad la crisis del empleo de la pasada década, cuyos salarios son, por término medio, muy inferiores a los de las personas con nacionalidad española; que envían dinero a sus países de origen, que no cuentan con un respaldo económico familiar relevante y cuya capacidad de ahorro es por todo ello escasa. Es otra de las brechas sociales: propietarios locales e inquilinos extranjeros.
