“Construir VPO en Navarra es rentable: la cuestión es qué consideran las empresas un beneficio razonable”

Todo a la vez, en casi todas partes, y al mismo tiempo. Abordar el problema de la vivienda, que no deja de agravarse, requiere, según Elga Molina Roig, la directora general del área, actuar y solucionar lo urgente, pero sin olvidar el largo plazo; aumentar la oferta de alquiler, pero también la de compra; rebajar los precios, o al menos contenerlos, y conseguir al mismo tiempo que los constructores, que se quejan ya de la falta de rentabilidad de la vivienda protegida, construyan más pisos públicos. Cuadrar un círculo, en definitiva. Para ello, el departamento trabaja en un paquete de medidas en ámbitos muy diferentes, con la declaración de zonas tensionadas y la limitación de precios como el instrumento que más expectación genera.

¿Cuándo cree que esta limitación de precios al alquiler podría estar vigente en Navarra?

–Hay un calendario fijado. Explotar bien los datos no ha sido fácil y ha llevado más tiempo, del previsto. Por eso necesitamos también el Observatorio de la Vivienda de Navarra, que pondremos en marcha a comienzos de 2025. Vamos a convocar a los ayuntamientos para explicarles todo el proceso, al igual que con el resto de Departamento del Gobierno de Navarra, con quien hay que consensuar las medidas que se pongan en marcha. En enero arrancará el proceso administrativo, cuando se colgará el plan de acción, con un plazo de dos meses para presentar alegaciones. Calculamos que en marzo-abril podría tener salida la orden foral que declare las zonas de mercado tensionadas. Pero no es hasta que el Ministerio publica su resolución cuando entran en vigor las medidas. Así que lo que tarde el Ministerio, en torno a un mes. Estaríamos hablando por tanto de abril-mayo de 2025 para tener en marcha la limitación de precios, pero puede variar uno o dos meses.

Catalunya  ha sido la primera comunidad en limitar precios. ¿Qué hemos aprendido de su experiencia?

–Catalunya ha publicado un estudio que apunta a una bajada de precio del 5%. Respecto a la oferta, basta mirar los portales inmobiliarios para ver que muchos alquileres que han pasado al alquiler de temporada, que no está regulado. Se están usando de manera fraudulenta, porque tienen que ser usados con unas condiciones: estudiantes, desplazados o personas de vacaciones, personas que cuenten con otra residencia. La voluntad de este gobierno es perseguir cualquier uso fraudulento y queremos que estos alquileres se inscriban en el registro de temporada. Y contamos con un proceso de inspección y sanción, por lo que se puede perseguir.

¿Cree que ese es un problema en Navarra?

–No me consta. Sé que pasa en todo el estado, pero no creo que en Navarra se encuentre muy extendida, porque hay un mercado de alquileres de estudiantes. En zonas de costa o en Catalunya, es una práctica extendida.

Sí parece que haya cierto trasvase al alquiler por habitaciones, que amplía la rentabilidad y también evita la ley actual.

–Lo estamos estudiando, porque este asunto depende del Código Civil y queremos ver si se puede regular. No es tan fácil, porque no hay obligación de inscribir este tipo de contratos, pero queremos cercar de algún modo este mercado.

Si se produce este trasvase hacia otros mercados, también el turístico, ¿hay un problema con la ley?

–Más que la ley de vivienda es el miedo que se ha instaurado por esta ley lo que está provocando esa fuga. Los propietarios están asustados, por eso una de nuestras prioridades es dar seguridad al mercado. Es fundamental, pero no solo es responsabilidad del Gobierno, también de los medios de comunicación, de los agentes de la propiedad inmobiliaria. Hay que tener claras las medidas: si no eres un gran tenedor y has tenido alquilada tu vivienda durante los últimos cinco años, la ley no te baja el precio, lo puedes actualizar en función del IPC. Y si haces rehabilitación o tienes un contrato de larga duración puedes aumentar hasta el 10%. Lo que busca la ley es frenar esta escalada desmesurada de precios. Hay que dar mucha información, por eso vamos a crear el servicio de información, asesoramiento y mediación. Vamos a hacer charlas y formaciones para los profesionales y la ciudadanía para dar a conocer el modelo y que vean que no es contraproducente. Junto a ello, las medidas fiscales que se plantean para incentivar el alquiler son importantes.

La fiscalidad del alquiler ya es hoy atractiva. ¿Mejorarla no supone añadir más madera a la caldera del mercado y recalentar precios?

–Esto lo veremos. Las medidas fiscales siempre se pueden revisar. Nos interesa que haya inversores dispuestos a poner vivienda de alquiler en el mercado con un precio limitado. Porque no se va a poder alquilar a cualquier precio. Ningún problema a los inversores que quieran entrar en estas condiciones y evitar así que vayan al alquiler de temporada o turístico, que no cuenta con estos incentivos.

Hace unos días, las inmobiliarias navarras señalaron que, con las medidas adecuadas, unas 8.000 viviendas podría entrar en el mercado de alquiler de larga duración solo en la Comarca de Pamplona. ¿Ve creíble ese dato?

–El Observatorio de la Vivienda es fundamental, tenemos que basarnos en datos fiables, no en opiniones. Yo no estoy en disposición de dar ese dato, no me puedo aventurar. Vamos a lanzar medidas, también el registro de viviendas deshabitadas y poner todos los mecanismos para poder movilizar el parque ya construido.

Todos los años se venden cientos de viviendas protegidas. El Gobierno de Navarra apenas contaba con presupuesto para recuperarlas. En el último años han triplicado la dotación. ¿Es esta la vía para poner alquiler asequible rápidamente en el mercado?

–Hemos multiplicado por tres, pero es cierto que nos falta, porque el presupuesto era bajo. Pero es cierto que comenzamos a despertar con este mecanismo que proporciona vivienda rápida, así que confiamos en que siga aumentando el presupuesto. En el plan de medidas vamos a prever aumentos.

La venta de vivienda protegida suele esconder a veces fraudes, sobre todo en barrios muy apetecibles. Se vende el piso al precio del módulo, pero luego se alcanza un acuerdo privado que tasa por ejemplo los muebles a un precio escandaloso...

–Esto lo he oído y lo puedo añadir a la lista de cosas y artimañas que me han sorprendido. Puedo decir que la unidad de inspección va a incidir más en este tema. Hemos detectado ya algún caso y vamos a seguir.

¿Siente que la vivienda es una prioridad presupuestaria para el Gobierno de Navarra?

–El problema de la vivienda es grave y necesita muchos recursos, cuantos más mejor. Pero creo que este gobierno está demostrando que la vivienda es una de las prioridades y lo que se nos ha concedido sirve para poner en marcha muchas medidas. No es solo cuestión de recursos, también de fórmulas. Pero lo cierto es que queda mucho recorrido porque somos un pilar del estado de bienestar.

En los últimos años la apuesta pública ha sido el alquiler. ¿Hay un cambio de mentalidad que relega la propiedad o simplemente más personas que no pueden adquirir una vivienda?

–Se dan los dos factores, hay un cambio de mentalidad y hay personas que no quieren comprar, pero debemos ser realistas. Es difícil hacer un proyecto de vida con una duración de los alquileres de cinco o siete años, no es como en otros países de Europa donde hay contratos de larga duración y la gente se quede de alquiler. Ponemos énfasis en el alquiler porque es el modo de acceder a una vivienda, de último recurso, para el que no puede acceder de otra manera. La compra puede ser un producto más interesante, pero hay que tener capacidad de ahorro, que te den el préstamo y que quieras asumirlo. Tras lo que sucedió en la crisis anterior, hay gente que no puede acceder o no quiere jugar con esas reglas

Durante años se extendió la creencia de que no era necesario construir más, que la población iba a bajar, que había mucha vivienda vacía.... Hoy los datos de construcción de viviendas, sobre todo de vivienda asequible o protegida, son bajos mientras que el número de nuevos hogares no deja de crecer. ¿Qué van a hacer para reactivar la construcción?

–Los últimos datos de 2024 muestran que hay una cierta reactivación y nuestro objetivo es que se consolide. Hay que tener en cuenta que el problema de la vivienda no depende solo de una medida, hay que implementar todas las medidas posibles y por supuesto hay que incentivar la construcción de viviendas.

¿Y cómo lo van a hacer?

–Una vez que se haga la declaración de zona tensionada iniciamos un proceso con cada uno de los 21 ayuntamientos para contar con un plan de medidas específico para cada ayuntamiento. Y ver qué medidas están dispuestos a implementar ellos: cesiones de suelos, reducciones impositivas… Hay que construir vivienda, sí, pero no cualquier vivienda, necesitamos vivienda a precios asequibles.

–La puesta en marcha de nuevas promociones y planeamientos no es muy lenta?

–La de la vivienda es una política a largo plazo y los plazos de construcción pura son los que son. Hemos hecho reuniones con Ordenación del Territorio y con los promotores, y ya hay agendada una reunión a nivel técnico para ir sacando planeamientos, pero de una manera racional. Estamos viendo renuncias en promociones de VPO en según qué zonas, así que esa demanda que muestra el registro de solicitantes hay que depurarla un poco...

Los constructores dicen que hacer VPO no es rentable, sobre todo en Pamplona y en su comarca. ¿Está de acuerdo?

–Yo no estoy de acuerdo. Más que nada por los datos que manejamos. La pregunta es qué se considera un beneficio razonable, que permita ganar dinero, pero no favorecer la especulación. No se puede decir que no es rentable cuando lo que se está buscando es un beneficio desmesurado. Pero los datos que tenemos lo muestran claramente: el módulo de venta oscila entre 1.479 y 1540 euros, mientras que, si cogemos las últimas promociones, vemos que los costes de la vivienda privada varían entre 900 y pico y los 1.200 euros. Así que tendríamos un coste de 90.000 o 100.000 euros por vivienda. A eso le tienes que sumar el suelo.

El suelo es precisamente la materia prima sobre la que más fácilmente podría intervenir la administración. ¿Qué van a hacer?

–Dentro del plan de medidas, llevamos un plan de construcción de diferentes promociones y habrá que ver qué se hace con cada ayuntamiento.

¿Van a comprar suelo a los ayuntamientos?

–También lo pueden ceder. Todos tenemos que remar en la misma dirección. La idea es que los ayuntamientos cedan suelo.

¿Y ponerlo en el mercado a precio cero?

–Bueno, hay que ver. Se puede hacer adjudicaciones en derecho de superficie para que un tercero construya y gestione las promociones, se puede hacer a un coste mínimo que incluya solo los costes de urbanización... Contamos también con las subvenciones a promotores en régimen de alquiler, que también son importantes. Todo esto va a estar en el paquete de medidas que vamos a anunciar y van a dejar unos números muy claros.

Plantearon la posibilidad de crear una promotora mixta (publica y privada). ¿Hay receptividad por parte del sector privado?

–Sí, hay promotoras interesadas en esta fórmula.

¿Las exigencias ambientales y de eficiencia energética están encareciendo demasiado la construcción de vivienda pública?

–Encarecen en parte. Por eso vamos a revisar el decreto de habitabilidad. Hay que adecuar la normativa a las nuevas realidades y las normas tienen que avanzar. Hay cosas revisables, otras imprescindibles, pero desde la parte de promoción pública hay que revisar los costes de construcción. Es importante ser innovador y abanderar proyectos piloto, pero no puede ser el total de la promoción pública. Si se cumplen unos mínimos de eficiencia energética, calidad, etc, hay que construir a precio asequible para ofrecer vivienda a precio asequible. Nasuvinsa está trabajando en ello, elaborando un libro de edificación que rebaje costes y dé una calidad adecuada a los costes que necesitamos.

Los promotores suelen decir que escasea el suelo listo para construir en la Comarca de Pamplona. ¿Lo comparte?

–No escasea el suelo. Hay planeamientos que se están iniciando y que implican la construcción de muchas viviendas. Hay que calendarizar estos proyectos. Hay 17.000 viviendas en el horizonte que se podrían poner en marcha.

Uno de los barrios nuevos que se espera con mayor interés es Etxabakoitz. ¿Qué plazos podemos manejar?

–Esto depende de Ordenación del Territorio, no puedo dar un plazo...

Lleva casi tres meses en Navarra. ¿Qué le ha sorprendido de la realidad del sector y de su área?

–Era conocedora, porque es mi ámbito de investigación y conozco la realidad a nivel estatal pero he tenido que hacer un curso acelerado, venirme a vivir aquí, tener que buscar un piso de alquiler. Tenemos el parque estatal de vivienda de protección más elevado, con un 22%, hay casi un 30% de vivienda rehabilitada, me ha sorprendido la conciencia ciudadana que hay por la rehabilitación. Al llegar al departamento hay agilidad, existen partidas garantizadas, que no es habitual en otras comunidades, los plazos de pago son cortos. El sistema funciona muy bien, llevo 15 años trabajando en al administración catalana y estamos avanzados. Y otro aspecto que me ha sorprendido: hay muy pocos desahucios por impagos, las cifras son bajísimas.

Y en términos de dificultad de acceso a una vivienda. ¿Cómo cree que estamos en Navarra?

–Es evidente que Madrid y Barcelona están peor. Pero precisamente porque sabemos lo que pasa allí hay que actuar ahora y prevenir. Porque vamos a esa realidad. No estamos en esa situación, pero hay que poner medidas para no llegar a ese punto crítico, porque el precio se está disparando. En los últimos cinco años, en los municipios que vamos a declarar como tensionados el precio medio del alquiler ha subido entre un 25% y un 138%. Vemos hacia dónde vamos y hay que frenar. No se puede permitir, la vivienda tiene que ser asequible, porque los sueldos no han aumentado tanto. Hay que equilibrar

¿Lo ha sentido al llegar a Pamplona y tener que buscar un piso de alquiler?

–Claro. Es un mercado muy caro. Yo vengo de Tarragona, que es zona tensionada, pero los precios no tienen nada que ver. Cuando vine, además, estaban todos los estudiantes buscando piso, algo que todavía lo complicaba más. Pamplona se está poniendo muy difícil.