Más que pequeños propietarios: los verdaderos "dueños" del alquiler de vivienda en Navarra

El mercado del alquiler en Navarra se reparte sobre una estructura profundamente desigual en la que conviven pequeños arrendadores particulares, grandes sociedades inmobiliarias y un parque público todavía limitado y heterogéneo. El Gobierno de Navarra tiene bajo su radar a alrededor de 22.000 viviendas de alquiler, que son las que conforman actualmente la oferta residencial de la Comunidad Foral. De ese total, aproximadamente el 50% pertenece a pequeños propietarios, cerca del 30% está controlado por grandes tenedores y el 20% restante depende de administraciones públicas o de sistemas públicos de alquiler.

La fotografía del mercado navarro evidencia así un doble fenómeno. Por un lado, el alquiler sigue sustentándose en miles de particulares con pocas viviendas arrendadas. Por otro, el segmento de mayor concentración patrimonial queda dominado por personas jurídicas, entre las que aparecen constructoras históricas implantadas en Navarra, sociedades patrimoniales, filiales inmobiliarias de fondos internacionales y grupos inversores extranjeros vinculados incluso a multinacionales financieras y compañías suecas del sector inmobiliario.

El concepto de “pequeño propietario”, sin embargo, no está fuera de controversia. La Ley Foral de Vivienda introdujo en septiembre de 2024 un registro obligatorio de grandes tenedores que fija distintos umbrales según el territorio donde se ubiquen las viviendas. En los municipios declarados como zonas tensionadas, basta con poseer cinco o más viviendas para adquirir la consideración de gran tenedor. Fuera de esas áreas, el límite se eleva a diez inmuebles residenciales. Las zonas tensionadas –21 municipios que concentran el 70% de la población navarra– son aquellas donde existe un riesgo especial de insuficiencia de vivienda o donde los precios dificultan el acceso a una vivienda digna, y en ellas se aplican mecanismos de limitación de rentas y contención de incrementos.

Lo privado domina el mercado

El sector privado concentra aproximadamente el 80% del mercado navarro del alquiler. Dentro de ese bloque, los pequeños propietarios representan el grupo predominante. Controlan aproximadamente la mitad del mercado total de alquiler de Navarra y constituyen la base estructural de la oferta residencial. Se trata fundamentalmente de particulares menos de cinco inmuebles en propiedad –la gran mayoría del mercado se concentra, precisamente, en los municios declarados zona tensionada–, especialmente en el ámbito urbano.

Sin embargo, el segundo gran bloque privado evidencia un nivel de concentración mucho mayor. Los grandes tenedores controlan alrededor del 30% del parque de alquiler identificado y suman un total de 6.425 viviendas. La distribución interna de ese segmento muestra además un claro predominio de las sociedades mercantiles frente a los propietarios particulares. Las personas jurídicas concentran 5.347 viviendas, es decir, la práctica totalidad del parque vinculado a grandes tenedores. En este grupo aparecen constructoras históricas implantadas en Navarra, sociedades patrimoniales, filiales inmobiliarias de fondos internacionales y grupos inversores extranjeros, incluidos fondos vinculados a multinacionales financieras y compañías suecas del sector inmobiliario.

Frente a ello, las personas físicas representan únicamente una parte minoritaria dentro de los grandes tenedores, con 1.078 viviendas. Los propios datos reflejan que incluso dentro de la categoría de grandes propietarios particulares predominan carteras relativamente reducidas, mientras el volumen principal de acumulación residencial corresponde a estructuras societarias.

El peso de lo público

El bloque público y los mecanismos de alquiler gestionados por las administraciones reúnen aproximadamente 4.450 viviendas en Navarra, lo que equivale a cerca del 20% de la oferta. No obstante, este parque presenta una composición muy diversa y no siempre responde al concepto clásico de alquiler residencial ordinario. Parte de las viviendas están destinadas a alquiler protegido y social, mientras otras cumplen funciones de emergencia habitacional o incluso usos institucionales.

Dentro de este bloque, Nasuvinsa gestiona 1.500 viviendas destinadas al alquiler protegido y social mediante alquiler directo. A ello se suman otras 1.150 viviendas incorporadas a través de la Bolsa de Alquiler, un sistema de intermediación pública con propietarios particulares orientado a ampliar el parque de alquiler seguro.

El tercer segmento corresponde a administraciones y ayuntamientos, que reúnen unas 1.800 viviendas de naturaleza heterogénea. En este grupo conviven inmuebles destinados al alquiler de emergencia social con otros vinculados a necesidades administrativas o de servicio público. Parte importante de ese parque municipal se utiliza para responder a situaciones de vulnerabilidad residencial, como ocurre con viviendas empleadas por el Ayuntamiento de Pamplona para atender emergencias sociales. Pero dentro de ese mismo patrimonio institucional también existen inmuebles destinados a funcionarios y cuerpos de seguridad. Entre ellos figuran las 167 viviendas y casas cuartel asociadas a la Guardia Civil.