Las 20 dudas más frecuentes en una comunidad de vecinos

Entre algunas de sus labores se cuentran la presentación de cuentas anuales, el plan de gastos, la revisión del cumplimiento de Industria, individualización de consumo de calefacción o la normativa de Protección de Datos y Prevención de Riesgos Laborales. Además, cada vez asumen más funciones en el desempeño de su labor que requieren una mayor formación y profesionalidad. Por ello, la figura de este profesional es clave en las comunidades de propietarios.

Asimismo, el Colegio Oficial de Administradores de Fincas se encarga de actualizar a los profesionales con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Con una amplia experiencia profesional y un profundo conocimiento de la Ley de Propiedad Horizonal, la Junta del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Navarra nos aclara 20 dudas comunes que todas las comunidades de vecinos se han preguntado en más de una ocasión.

¿Qué ventajas tiene contar con un administrador de fincas que esté colegiado frente al que no lo está?

La colegiación profesionaliza la actividad y aporta confianza y seguridad. Para poder ser colegiado, se necesita una titulación universitaria. Los administradores de fincas colegiados disponen de una formación continua a través de los cursos y circulares facilitados por el Colegio. Siempre en constante reciclaje formativo, estando actualizados en los temas de mayor actualidad y legislación vigente. Además, estos profesionales, pertenecen a un colectivo que dispone de una Asesoría Jurídica y un Seguro de Responsabilidad Civil.

¿En qué ha aumentado el trabajo de los Administradores de Fincas?

Actualmente un Administrador de Fincas realiza una labor, que nada tiene que ver con la que desarrollaba hace 20 años, así como, el nivel de exigencia por parte de los propietarios al que se ve sometido. Hoy día tiene que estar preparado para desarrollar cuestiones jurídicas, contables, fiscales, técnicas en mantenimiento y rehabilitaciones de edificios, gestión de subvenciones, gestión de prevención de riesgos laborales, firma electrónica, protección de datos, revisión precios contratos… además de la atención diaria por teléfono y correo electrónico de las distintas peticiones y requerimientos de los propietarios.

¿En qué consisten las ayudas de los fondos europeos Next Generation en relación con la vivienda que va a recibir Navarra este 2023? ¿Estáis preparados para gestionarlos con vuestros clientes?

Los fondos europeos Next Generation en relación con la vivienda que va a destinar Navarra durante el 2023 tienen por objeto impulsar la rehabilitación energética de viviendas y edificios. En esta nueva convocatoria flexibilizan condicionantes como antigüedad de edificio, % destinado a vivienda, incluyen viviendas arrendadas. 

Si, estamos preparados para gestionarlo con nuestros clientes, nos conlleva mayor número de Juntas de Propietarios, y con ello más horas de trabajo, sin embargo, el mayor hándicap nos lo encontramos con la resolución de expedientes por parte de la Administración Pública, desconocemos si existen fondos a la hora de tomar la decisión y la resolución de expedientes Next Generation se dilata en exceso en el tiempo.

¿Cuánto desgrava en el IRPF una instalación de autoconsumo y cuál es el procedimiento para instalar, por ejemplo, placas fotovoltaicas en la comunidad de vecinos?

Actualmente, en Navarra las inversiones en instalaciones de energías renovables tienen una deducción máxima acumulada en el IRPF del 30% del gasto total (incluida licencia de obra), mínima del 15%.

El primer paso para instalar placas fotovoltaicas en una comunidad de propietarios sería aprobar los permisos tanto para suministros comunitarios como para privativos, cada uno tiene un quorum diferente para adoptar acuerdo. 

Tras conocer para que hay permiso toca definir la instalación, tramitar la solicitud de ayudas (Next Generation), estudio de ofertas económicas, aprobación de derramas extraordinarias, si fuesen necesarias, solicitud de permisos (licencia obra), ejecutar la instalación y puesta en marcha, previo registro en Industria y tramitación con Distribuidora y Comercializadora.

De todos los pasos mencionados donde más se paraliza el acuerdo es en la espera a la resolución de las ayudas Next Generation y, una vez ejecutada la instalación, en los tramites con Distribuidora y Comercializadora, existiendo instalaciones finalizadas y sin funcionar durante meses.

Mi comunidad de vecinos ha aprobado la rehabilitación del edificio para la envolvente térmica, pero yo dispongo de un cerramiento en el balcón que podría ser afectado al nuevo proyecto. ¿Estoy obligado a modificarlo o incluso eliminarlo?

Sí, si así lo contempla el Proyecto global y siempre y cuando se quiera acceder al programa de subvenciones o ayudas ya que uno de los condicionantes es la estética uniforme de fachadas. Lo más probable es que para obtener ayudas condicionen a que todos los balcones por igual tengan o no tengan cerramiento, en caso de que se proyecte con cerramiento que todos sean iguales y cumplan los valores de eficiencia que sean de aplicación según el Proyecto. Con todo ello es muy probable que el cerramiento ya existente tenga que eliminarse o sustituirse por otro nuevo.

¿Tengo obligación de avisar a mis vecinos antes de vender mi piso?

No, antes de formalizar la venta del piso en Notaria te solicitarán un certificado de estar al corriente de pago y este certificado lo tendrás que solicitar al Administrador.

¿Cómo y cuánto pueden subirme las cuotas de vecinos?

Las cuotas de comunidad se aprueban una vez al año en Junta Ordinaria. Dichas cuotas son resultado del reparto, según Estatutos, del presupuesto de gastos ordinarios por lo que no hay un límite de subida o bajada siempre que el presupuesto esté ajustado a la realidad económica de cada ejercicio. Todo lo anterior no impide que durante el ejercicio se aprueben cuotas extraordinarias por diversos motivos los cuales habrá que exponer y aprobar en Junta de Propietarios.

En el garaje de mi edificio tiene daños por filtraciones de agua. Soy propietario de esa comunidad, pero no dispongo de plaza, ¿tendría que hacer frente a esa derrama?

A priori sí, las filtraciones suelen producirse a través de elementos comunes generales (cubiertas, fachadas, muros de contención), y la estanqueidad de esos elementos se considera responsabilidad del 100% de comuneros según su coeficiente de participación, independientemente de la propiedad privada que este afectada. 

¿Cómo se pueden reclamar las deudas de los vecinos que no realizan sus pagos?

Si la via extrajudicial no tiene efecto positivo habrá que iniciar proceso monitorio de reclamación de deuda, ello habrá que aprobarlo en Junta de Propietarios. Si la deuda es inferior a 2.000€ puede tramitarse dicho proceso monitorio sin Abogado ni Procurador, esto último no suele ser recomendable. A la hora de liquidar deuda para iniciar proceso monitorio se puede tener en cuenta que la LPH establece que el nuevo propietario está obligado al pago de la deuda del año en curso y tres años anteriores. Cada caso debe ser estudiado.

¿Cómo se reparte el gasto de calefacción central?

En comunidades con calefacción central y contadores individuales de consumo se establece un gasto fijo por mantenimiento, consumo que no se recupera por consumos particulares, gastos de reparación, etc. Dicho importe se repercute en la cuota mensual y se reparte según indiquen Estatutos, lo habitual puede ser por coeficientes de viviendas, por m2 o a partes iguales entre propietarios de viviendas. Por otro lado, está el consumo particular de ACS y calefacción de cada vivienda, en caso de que existan contadores individuales o repartidores de costes, el cual se cobra según consumo particular de cada propietario al precio m3 de ACS y kwh de calefacción que ha establecido previamente la comunidad. 

¿Los administradores de fincas tienen establecidas las cuotas que cobran a las comunidades por sus servicios o son precios libres?

Los precios son libres.

¿Qué es la TUR de Ahorro Vecinal para calderas comunitarias?

Desde un punto de vista técnico la TUR de ahorro vecinal es una nueva tarifa de último recurso (TUR) de gas natural regulada por el Gobierno de España destinada a las comunidades de vecinos con calderas comunitarias de gas natural, para reducir los elevados precios del mercado energético. Esta TUR de Ahorro Vecinal limita los precios del mercado y está subvencionada por el Gobierno de España.

El colegio de Administradores de Fincas de Navarra fue propulsor de esta medida a la que el estado fue sensible y que ha dado un precio más económico y estable a las comunidades con calefacción central. Es una tregua que acaba en diciembre de 2023 y que por ello las comunidades deben ir decidiendo como ir reduciendo sus consumos energéticos.

¿Cuáles son las mayorías necesarias y qué pasos hay que dar para hacer obras en la envolvente del edificio?

Tras última modificación de la LPH, según la envergadura e importe total de la obra nos podemos encontrar ante el art. 17.2, mayoría simple de propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas subvenciones o ayudas, y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. 

En cambio, cuando tratamos obras de envolvente del edifico integras aplicamos el Art.17.3, el cual requiere la aprobación por 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes del total de propietarios, y obliga a todos los propietarios independientemente del importe total de la obra.

¿Qué acuerdos requieren de unanimidad?

Con la reforma de la LPH prácticamente desaparecen los acuerdos que requieren unanimidad. Requieren de unanimidad acuerdos relacionados con la aprobación o modificación del título constitutivo o estatutos, como por ejemplo modificación del sistema de reparto de gastos, desafección de elementos comunes, desvinculación de anejos, constitución de derechos de uso exclusivo…

¿Puede votar en junta un propietario con deudas con la comunidad?

No, puede asistir y opinar, pero no tiene derecho a voto.

¿Puedo realizar el cerramiento de un balcón sin contar con la aprobación del resto de vecinos? 

No, el cerramiento de un balcón afecta a la fachada y debe ser aprobado permiso y modelo en una Junta de Propietarios. La LPH establece 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen 3/5 partes del total de cuotas de participación, el día de la Junta de propietarios, si es permiso privativo para una única propiedad. En cambio, si se trata como acuerdo marco para todos los propietarios con la misma casuística el permiso debe alcanzarse por 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen 3/5 partes del total de cuotas de participación, siendo necesaria mayoría doble de propietarios asistentes en segunda convocatoria el día de la Junta y aplicación del voto presunto del ausente para alcanzar los 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación. 

¿Estoy obligado a dejar pasar por mi piso cuando hace obras la Comunidad?

Según el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, si es necesario acceder a una vivienda, incluso romper en alguna zona, se deberá permitir el paso y la reparación determinada por el técnico competente. Después, la comunidad deberá dejar en perfecto estado la zona.

¿Puedo aparcar mi moto en huecos muertos del garaje de mi comunidad?

No, únicamente pueden aparcarse vehículos dentro de los límites que establecen cada plaza de aparcamiento. No se puede aparcar un vehículo en ningún espacio común ni en la plaza de otros titulares. 

¿Cuántos vehículos se pueden aparcar en un aplaza de garaje?

Se pueden aparcar los vehículos que quepan dentro de la plaza de garaje por ejemplo un vehículo y una moto siempre que no excedan de las líneas de la plaza de garaje. El límite estaría en que el vehículo de la plaza colindante no pueda abrir las puertas por estar aparcado encima de la línea con la cual hay que dejar margen suficiente para que el colindante pueda abrir la puerta. 

¿Quién debe arreglar si se me ha roto la llave de mi buzón dentro de la cerradura?

Esa incidencia es un tema particular dado que la cerradura del buzón únicamente se usa por el propietario del buzón. Los buzones están en zonas comunitarias, si sufren un acto vandálico general se encarga la comunidad, pero si es un caso aislado en un único buzón debe resolverlo el propietario particular.