¿Buscas piso? Todas las viviendas en construcción en Navarra pueblo a pueblo y barrio a barrio

La construcción de vivienda nueva ha bajado el ritmo en Navarra. En el primer semestre del año se han puesto en marcha apenas 1.067 viviendas, casi un 30,4% menos que el año pasado. Un bache que amenaza con convertirse en valle, que prolonga además un final de 2023 ya algo más flojo y que sitúa el dato de los últimos 12 meses, más representativo que el semestral, en su punto más bajo de los últimos ocho años. Desde 2016, en un entorno económico muy diferente, no se iniciaba la construcción de tan pocos pisos nuevos en Navarra. 

La caída era esperada –la abrupta subida de los tipos de interés ha calmado muchos apetitos inversores–, pero no deja de anticipar nuevas tensiones en un mercado tan sensible como el de la vivienda, que demanda un producto asequible que, directamente, no existe. En los últimos seis meses apenas un 10% de la vivienda puesta en marcha cuenta con algún tipo de protección pública. 67 VPO y 39 VPT para una comunidad que cuenta con casi 7.000 demandantes de vivienda protegida en régimen de compra y cerca de 8.000 en alquiler. 

Una muestra de las dificultades de los poderes públicos para intervenir en un sector del que hablan mucho, para el que continuamente se presentan proyectos (el nuevo Gobierno de Navarra plantea 5.000 viviendas de alquiler asequible en 15 años); en el que suele señalarse a los constructores y propietarios como especuladores, pero en el que, a la hora de la verdad, no se hace tanto. En realidad, en promover vivienda pública se invierte muy poco. Apenas un 0,3% del PIB, a pesar del incremento de los últimos ejercicios.

Poca oferta, por tanto, para una población creciente y para una demanda que puede reactivarse si a lo largo de 2025 se consolidan las rebajas en los tipos de interés anunciadas. De hecho, la compraventa de vivienda, un indicador de la salud del mercado, ha firmado el mejor primer semestre desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria, 3.369 operaciones de compraventa, un 11,3% más que el año pasado. El inmobiliario sigue siendo, a pesar de los tipos altos y de la amenaza de nueva regulación, un sector apetecible para inversores que buscan rentabilidades atractivas con un nivel de riesgo en general contenido. 

Este menor ritmo constructivo no se aprecia todavía en los datos de empleo, que recogen el impacto de los últimos años y que muestran a un sector que nunca será el que fue en 2000-2009, cuando llegó a superar los 30.000 ocupados pero que, poco a poco, va recuperando actividad. Y que, además, afronta la jubilación de casi 2.000 profesionales en las próximos años a los que no va a ser sencillo encontrar relevo.

En la última década, de hecho, la construcción ha generado unos 4.000 puestos de trabajo nuevos en Navarra, con unas condiciones económicas laborales mejoradas. "La realidad es que cuesta encontrar personal y retenerlo y eso que ahora mismo es posible ganarse la vida en él con mucha dignidad. Industrializar el sector es una obligación", explican desde el departamento de personas de una conocida empresa del sector.

¿Hacia un valle prolongado?

Desde el sector constructor apuntan además a otro factor que puede ralentizar en los próximos trimestres la construcción de viviendas en Navarra y, especialmente, en Pamplona y en la comarca, donde se concentran ya casi el 70% de la demanda. Falta –dicen– suelo para empezar a construir. O, por lo menos, grandes planeamientos en ubicaciones atractivas que impidan un periodo valle que tensione más los precios de la vivienda usada.

La realidad es muy diferente en otras zonas de Navarra, como se muestra en un mapa que tiene mucho que ver con la despoblación. En la mayor parte de los municipios, los que quedan al margen del eje norte-sur, se construye muy poco o no se construye. Y la VPO o VPT es casi residual en casi todos ellos.

Estos desarrollos no se esperan, además, a corto plazo. Los nuevos barrios que se levantarán en Pamplona, que quedan dentro del perímetro de las rondas, van a tardar al menos dos o tres años en ver a las primeras máquinas. El primero será, seguramente, Donapea, que debería albergar unas 5.000 viviendas en una meseta al sur de la ciudad que conectaría con Azpilaga y con la avenida de Zaragoza, Una actuación que va a requerir, asimismo de una actuación importante en las vías de acceso al barrio y de conexión con la ciudad.

Más sencilla es la conexión de Etxabakoitz, donde están proyectadas nada menos que 12.000 nuevas viviendas, con un 50% de VPO, como en el caso de Donapea. La avenida Aróstegui, que conecta directamente con el centro de Pamplona y con la autovía, vertebrará el mayor barrio de Pamplona una vez que esté construido.

Para ejecutarlo en su totalidad va a ser necesario, sin embargo, desalojar la actividad industrial de la zona, buscarle un nuevo acomodo, y, sobre todo, construir una nueva estación para el tren de alta velocidad que llegará por el sur, desde Castejón. Los pasos no son, por tanto, pocos o sencillos. 

Y lo mismo sucede con otra ubicación especialmente apetecible, hoy ocupada por las vías del tren que separan San Jorge y Rochapea de Buztintxuri. Un área muy cercana al centro histórico de la capital navarra y con capacidad para 1.000 viviendas solo en los terrenos que hoy ocupa la vieja estación y las vías próximas. Su desarrollo también está pendiente, por tanto, de la llegada de un tren de alta velocidad cuyo horizonte se ha ido retrasando durante las dos últimas décadas. La fecha actual (2026-2027) marcará el futuro de estos barrios.

El otro desarrollo mediano ya puesto en marcha se ubica al norte de la ciudad, más allá de la ronda norte, pero bien conectado con Berriozar. Etxebakar contará con 432 viviendas de protección oficial, 711 viviendas libres y 278 de precio tasado. En total, 1.421 viviendas nuevas cuya construcción ya ha comenzado. Colmará prácticamente el terreno comprendido entre Pamplona y el monte Ezkaba, donde ya no quedará prácticamente espacio para nuevos desarrollos.