La construcción de nueva vivienda frena en Navarra en el peor momento: precios al alza y mucha demanda

Con la demanda de vivienda en máximos, el ritmo de producción de nuevas casas se redujo en Navarra en 2025. Una mala noticia, porque la actividad tiene margen para acelerar en un momento crucial y porque la demanda no deja de aumentar, tal y como refleja el censo de solicitantes del Gobierno de Navarra. Durante el año pasado se inició la construcción de 2.378 nuevas viviendas, 303 menos que en el ejercicio anterior. Un descenso especialmente marcado en el caso de la vivienda libre, con una caída del 22%.

Un mejor comportamiento tuvo la vivienda protegida, que sigue en todo caso saliendo al mercado a cuentagotas y a precios que en ocasiones le restan atractivo. El año pasado pasado se inició la construcción de 630 viviendas protegidas, muy por encima de las 455 del año anterior. Muy por debajo, sin embargo, de los números de 2020 y 2021, en la pasada legislatura, o incluso de 2017. Y en cifras mínimas si se amplía la mirada a las últimas décadas.

En total, la puesta en marcha de nueva vivienda se frenó el año pasado un 11% y dejó un dato muy similar al de 2023, que cuadruplica eso sí los mínimos de 2013, cuando el sector se paralizó prácticamente por completo, pero que queda muy debajo de lamedia histórica: tanto de la última década del siglo XX (4.700 viviendas al año) como del vértigo del arranque de este siglo, con unas 7.000 nuevas viviendas al año. En la segunda década (2010-2020), el sector cayó cerca de un 70% desde su máximo histórico, con apenas 2.100 nuevas viviendas al año.

Los datos de la serie estadística que ofrece el Instituto de Estadística de Navarra muestran que el ritmo de la construcción mantiene cierta estabilidad desde el año 2017, cuando el sector se recuperaba de un lustro largo de digestión de excesos. Aquel año, por primera vez desde 2011, el sector superó el umbral psicológico de las 2.000 nuevas viviendas iniciadas, adoptando desde entonces una velocidad de crucero de la que apenas se ha movido. Solo en 2021, y en parte como un mero rebote tras el frenazo del coronavirus, se aceleró la puesta en marcha de nuevas edificaciones hoy ya terminadas y entregadas.

Desde entonces, y a pesar de que la población y la creación de hogares no han dejado de aumentar, el ritmo de construcción está lejos de haberse adecuado a las necesidades. Y no lo ha hecho por una combinación de factores que han generado un nudo difícil de deshacer. El incremento del coste de la construcción, por una parte -en torno a un 40% en apenas cinco años entre materiales y laborales-, ha contribuido a que la vivienda pública (VPO o VPT) pierda mucho atractivo para los constructores. Y todo ello pese a que su precio final de venta ha crecido incluso a mayor velocidad que la libre.

De hecho, según Idealista, en 11 provincias españolas, en general poco pobladas y de baja demanda, el precio de la VPO supera ya al de la libre. En Navarra todavía no se ha llegado a este punto, pero lo cierto es que el precio final de venta de una VPT nueva de tres habitaciones se sitúa hoy en la Comarca de Pamplona en el entorno de los 270.000 euros, una cantidad disuasoria para los bolsillos que no cuentan con un ahorro previo relevante o una red familiar de apoyo. No son pocos los que optan por acudir al mercado de segunda mano.

Una demanda de vivienda en máximos -el censo de solicitantes del Gobierno de Navarra superaba los 20.000 inscritos en su última actualización, alimenta así una espiral de precios de momento imparable, sobre todo el caso de la vivienda nueva, que en 2025 ha llegado a encarecerse a un ritmo del 10% anual: tres veces más rápido que los salarios.

Limitar la rentabilidad para ahuyentar a especuladores

El alza de los costes explica hasta cierto punto el estrangulamiento de la producción de vivienda pública, afectada también por la transformación del perfil del demandante, que reclama en mucha mayor medida que hace dos décadas una oferta de alquiler a precio asequible abundante. Una tipología marcada en rojo y como prioritaria por el Gobierno de Navarra, pero cuya financiación y puesta en marcha no siempre resulta sencilla. Por ello actúa tanto para recuperar VPO que se libera mediante la opción de tanteo y retracto como para evitar que los fondos propietarios de vivienda protegida eleven el precio del alquiler de forma unilateral, como sucede en Sarriguren.

“Construir un parque de vivienda pública relevante, con capacidad para incidir de verdad en el mercado, puede llevar décadas”, admiten en el Ejecutivo, que ha optado asimismo por regular para limitar la rentabilidad que ofrece el alquiler a los inversores.

La declaración de Zonas Tensionadas y la la posterior limitación de precios suponen también modo de ahuyentar especuladores, al intentar desligar la vivienda de la lógica de la inversión puramente financiera y retirar presión a un mercado que sigue en números muy altos de compraventa. Un dinamismo que impulsa el precio tanto de venta como de alquiler, ambos ya, sobre todo el segundo, en máximos históricos.

Construir más no baja el precio

“Cuando la vivienda pasa a ser un activo de inversión muy demandado, tiene difícil cumplir su función social”, explicaba en un post de la red social X Nacho Álvarez, ex secretario de Estado y profesor de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Madrid, quien recuerda que construir mucho no conlleva un abaratamiento de los precios, como pudo comprobarse durante la burbuja inmobiliaria de hace 20 años. En aquel periodo se combinaron desregulación del suelo, construcción masiva y una demanda disparada tanto por la llegada a la treintena de las generaciones del baby boom español (1960-1976) como por la llegada de millones de personas procedentes de América Latina y otros países. El precio se disparó.

“Hace falta más oferta y que el aumento de esta oferta se destine preferentemente a satisfacer la demanda residencial de los hogares. Aumentar la oferta y esperar a que el mercado haga su magia no sirve. Distribuir la escasez, tampoco”, añadía por el mismo medio Daniel Fuentes Castro, profesor en la Universidad de Nanterre.

Es, en general, la misma tesis que defiende el Gobierno de Navarra, que ve necesario aumentar la oferta, pero que advierte de que, si la liquidez y el ahorro encuentran el ladrillo como destino preferente, la nueva oferta se ve absorbida por la demanda con mayor solvencia, no por quienes más lo necesitan.