apenas han proliferado por mucho que la normativa de Pamplona contemple esta posibilidad desde 2014 y las bajeras comerciales muertas del asco se cuenten a puñados. Existen, aunque son una rareza del paisaje urbano. Locales de planta baja reconvertidos en hogares por iniciativa pública o privada. Los famosos lofts que uno imagina en unos antiguos almacenes de Nueva York, pero en la Rocha.

Es el caso de las dos apetecibles viviendas situadas en el número 24 de la calle Río Arga, con vistas a su particular Central Park y ya adjudicadas. “Tocaba hacer alguna cosa nueva. Y mirando, mirando, se localizó este inmueble y fuimos a por ello. ¿Por qué no?”, relata Mikel, promotor con 30 años de experiencia en el sector. “Nos lanzamos a la piscina y aquí estamos. Terminado, perfecto, con clasificación energética A y un montón de ruido mediático” entre técnicos y administraciones. Por ahí han curioseado ilustres arquitectos de Navarra, Madrid o Italia. “Algo estaremos haciendo bien”, opina.

los pros

Utilidad

El espacio urbano

Le acompaña el arquitecto Fernando Oiza, que ya había tenido alguna experiencia con esta tipología de vivienda que no llegó a cristalizar. “Es casi una necesidad. Las ciudades se tienen que plantear qué hacer con las plantas bajas de los edificios tradicionalmente destinadas para uso comercial. Porque se están produciendo unos cambios imparables”, dice Fernando. Internet y las grandes superficies han arrinconado al pequeño comercio. Bueno o malo, es lo que hay. “Ese despoblamiento de las plantas bajas va a ir a más, con la correspondiente degradación de la escena urbana. Por lo tanto aquí alguien, si no se lo está planteando en serio, va tarde”.

La conciencia ecológica también mira en esa dirección. “Tengo un montón de metros cúbicos construidos vacíos. ¿Lo responsable no sería darles uso? Es bueno para todos. Para el espacio urbano y para las viviendas de encima. Es mejor que los locales estén ocupados y acondicionados, porque por ahí las casas pierden energía. Se produce una degradación en todos los sentidos. Y son bajeras que están en la ciudad consolidada y tienen todos los servicios, frente a todo lo que implica ordenar territorio virgen”, añade Fernando.

Y desgrana otras realidades proclives a este nuevo escenario. Primero, que “hay personas a las que les puede apetecer vivir de maneras diferentes, porque tengan modos de vida distintos o simplemente porque las cosas cambian”. Además, “ya no hay aquello de habitar y trabajar. Muy pocos privilegiados pueden romper trabajo y casa”. De nuevo, bueno o malo, es lo que hay. “Y un espacio así para vivir y trabajar es perfecto, puedes combinarlo muy bien”, relata. Ahí va una ventaja más: “Personas con dificultades de movilidad tienen una oportunidad en este tipo de viviendas”, argumenta.

los contras

Una pelea contra la norma

“Mayor flexibilidad”

Para levantar un proyecto como el que aquí se detalla son necesarias tres patas -promotor, arquitecto y constructor- que deben ir de la mano para que la cosa prospere. Mikel y Fernando agradecen el trabajo de la empresa Conscubema por “su capacidad de entender y ejecutar el proyecto”. Y hay una cuarta pata que baila: la administración y su fantástica burocracia. Mikel recuerda que el periodo “desde que se presentó el proyecto a licencia hasta que nos la concedieron fue de nueve meses, incluidos dos requerimientos”. Se da la paradoja de que tardaron el doble de tiempo en conseguir unos papeles que en convertir un local vacío en un hogar.

“Hay un voluntarismo político por cambiar las cosas. Pero en mi opinión ese trabajo no se remata adecuando las normas a la particularidad del asunto. Los funcionarios se ven obligados a aplicar, con una cierta arbitrariedad entre comillas, artículos o ordenanzas que no son propias para una vivienda, que son para locales comerciales. Ahí la cosa cruje. Y si apenas se convierten locales en viviendas es por las exigencias técnicas de las normas forales de habitabilidad, dificilísimas de satisfacer”, dice Fernando. Y pide “mayor flexibilidad. No se trata del caos, se trata de que sean normas con una lógica, y de que no se dupliquen las exigencias cuando hay una de rango superior que ya ha previsto esas cosas. No aporta nada y va en perjuicio de la solución, tanto de diseño como económica. Y puede encarecer o incluso impedir que un proyecto salga adelante”, estima.

el reto

Privacidad a pie de calle

Soluciones sencillas

Estas viviendas partían de “una situación óptima, para empezar porque tenemos dos fachadas. Y la delantera da al parque del Arga, una maravilla”, relata Fernando. Pero “aparecen esas cosas propias de hacer una vivienda en planta baja, que es cómo gestionas la ausencia de intimidad”, dice. “Y además tirando estos pedazo de vidrios, porque no nos hemos ocultado”, añade Mikel. Se decidieron por “soluciones sencillas. Retranqueas la fachada y el curioso ya no se va a quedar pegado al cristal. Y entre medio pones una malla que cuando la colonice la planta trepadora será otro mundo.”

Al tener un loft que permite dos alturas, “arriba ya estás en condiciones análogas a las de un primer piso. Con la ventaja de que tienes libertad de composición y puedes poner todo vidrio, con una capacidad aislante equivalente o superior a la de un muro tradicional”. La apuesta por el bioclimatismo -aprovechar con esos ventanales el calor del sol- y las medidas de eficiencia pasiva otorgan a la vivienda un consumo energético de en torno a 180 euros anuales. Y como no se participa de los principales gastos (ascensor, limpieza del portal, etc...), pagan “ínfimos gastos mensuales de comunidad, que es otro punto muy interesante”, finaliza Mikel.

modificación de normativa

Año 2014. El Ayuntamiento de Pamplona propuso en mayo de 2014 compatibilizar los usos de vivienda y comercio en bajos de edificios, modificando el artículo 28 de la normativa de usos del Plan Municipal. El texto incluía excepciones en el Casco Antiguo y los Ensanches, con “mayor concentración de usos comerciales”, así como en calles que constituyen ejes comerciales (Martín Azpilcueta, avenida Zaragoza o Iturrama, por ejemplo). Para el resto, la única restricción es que el uso de vivienda no supere al comercial en el 50% de la manzana. - M.B.

Iniciativas similares. Nasuvinsa ha adjudicado en alquiler la vivienda del Paseo de los Enamorados y tiene dos locales en obras en la calle Joaquín Beunza. Son plantas bajas en promociones de viviendas de Nasuvinsa, que quiere trasladar la idea a otros barrios.

La demanda. Un anuncio en Internet “con dos fotos de la zona y poco más”, le ha valido al promotor de las viviendas de la c/Río Arga para recibir unos 600 ‘mails’ interesándose por ellas.

El precio. “La creencia de que estas viviendas son más baratas no es cierta, pero hacemos mejores casas. No es coger cuatro ladrillos y un par de cristales”, dice Mikel. “Te dan liebre por gato”, añade Fernando destacando “sus prestaciones”.