Navarra es la tercera Comunidad con mayor brecha entre el aumento del precio de la vivienda y el de los salarios

Esta situación, señala el informe, se da en la mayoría de comunidades autónomas de España, con Baleares y Madrid a la cabeza seguidas de Navarra, que presentan una brecha de la ratio de accesibilidad respecto a su tendencia de largo plazo de 1, 0,9 y 0,6, respectivamente.

“Estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad”, apunta el estudio. Tan solo cuatro comunidades autónomas presentan una ratio negativa: Murcia, Asturias, Andalucía y Extremadura. Es decir, acceder a una vivienda es cada vez más complicado porque la mayoría de sueldos actuales no dan para hacer frente a pisos con precios desorbitados.

En este sentido, los responsables del estudio destacan que la tendencia alcista del mercado inmobiliario “puede alimentar temores a una corrección brusca en el precio de la vivienda” como la sufrida en la crisis de 2008.

No obstante, matizan que “el entorno actual presenta diferencias importantes respecto al ciclo anterior”, y en el caso de Navarra el precio de la vivienda todavía se encuentra un 16,4% por debajo de los máximos alcanzados en 2007-2008, algo que se explica, sobre todo, por la bajada de la vivienda usada, que acumula un descenso del 31,1% desde entonces, aunque la obra nueva en Navarra es ahora mismo un 3,7% más cara que en el peor momento de la burbuja inmobiliaria. En el conjunto del Estado los precios de la vivienda se sitúan un 12,9% por encima de los máximos de 2007-2008.

Situación diferente a 2008

Pero el informe de CaixaBank Research señala que de momento no hay indicios claros de que pueda llegarse a la situación de hace 17 años por varias razones. Una es que el sector financiero “está mucho menos expuesto a un hipotético cambio brusco del ciclo del mercado residencial, ya que el crédito al sector promotor y constructor se mantiene en torno al 5% del PIB en los últimos trimestres, muy alejado de las ratios superiores al 40% del PIB registradas a finales de los años 2000. También la situación financiera de las familias está mucho más saneada que en los años 2000.

“A pesar del repunte de la concesión de hipotecas, la deuda de los hogares apenas supone el 42,5% del PIB, cuando en 2010 suponía algo más del 80%”, apuntan los expertos.

Y por último “no se percibe un exceso de oferta de vivienda como el que se registraba en los años 2000, sino todo lo contrario”. “En los años 2000, se visaban unas 550.000 viviendas al año, frente a una creación de 400.000 hogares. Desde 2021, se han visado unas 118.000 viviendas al año con una creación de 226.000 hogares, lo que supone un déficit de viviendas de más de 500.000 unidades desde entonces. En el caso de Navarra, el informe cifra el déficit de vivienda acumulado entre 2021 y 2024 en unas 4.000-4.700 unidades.

Esta escasez de oferta afecta directamente al encarecimiento de los inmuebles, según incide el estudio, que cifra en un 39% el aumento del precio de la vivienda en los últimos años debido a ese déficit.

Solo el 0,4% de las compraventas son de extranjeros no residentes

Por otra parte, la demanda extranjera de vivienda en Navarra no tiene un peso significativo en el mercado inmobiliario, al contrario de lo que ocurre en otras comunidades costeras, con algunos lugares en los que el 35% de compraventas son de extranjeros no residentes en España.

En la Comunidad Foral ese porcentaje se queda en el 0,4% y detrás se sitúan principalmente compradores franceses, algo que comparte con otras CCAA del norte como Aragón, Cantabria o Castilla y León, aunque en los últimos años su peso relativo ha ido disminuyendo. Si en 2019 casi la mitad (47%) de las compraventas en Navarra de extranjeros no residentes en España las llevaban a cabo ciudadanos franceses, ese porcentaje se redujo el año pasado al 19%.

El informe también refleja que a nivel estatal el papel del comprador extranjero se ha intensificado en el actual ciclo expansivo. En 2024, los extranjeros adquirieron 133.000 viviendas en España, lo que equivale a un 18% del total de compraventas, un máximo histórico.

De estas adquisiciones, más de la mitad corresponden a extranjeros residentes en el país y el 44% son compras de no residentes, un perfil que suele tener mayor poder adquisitivo y preferencia por viviendas de gama media-alta y alta. El informe también señala cambios en las nacionalidades predominantes: ganan cuota compradores de Bélgica, Alemania, Países Bajos y Polonia; y pierden peso los de Reino Unido, Rusia, Noruega y Francia.