Navarra, y especialmente la Comarca de Pamplona, continúan a la espera de la puesta en marcha de los grandes desarrollos urbanísticos llamados a aliviar la alarmante escasez de vivienda. Proyectos estratégicos como los de Sarriguren, Etxabakoitz o Donapea, que podrían sumar cerca de 20.000 nuevas viviendas, no estarán en marcha al menos hasta finales de la década, lo que prolonga una situación de tensión creciente en el mercado residencial.
Esta lentitud está empujando a varios municipios como Orkoien, Noáin, Zizur, Huarte o Burlada a activar sus propios planeamientos para dar respuesta a una demanda sostenida, incorporando además un peso relevante de vivienda protegida.
En paralelo, el mercado libre de la Comarca sigue mostrando importantes limitaciones. En 2025 se iniciaron 1.747 viviendas –el 72% del total de Navarra–, pero la oferta sigue siendo insuficiente y, sobre todo, cara: apenas existen pisos nuevos de tres habitaciones por menos de 350.000 euros.
Terminan Lezkairu y Erripagaña
Los últimos grandes desarrollos de Lezkairu y Erripagaña van llegando ya a su fin y, desde entonces, no se ha vuelto a materializar ninguna iniciativa de similar envergadura. En el horizonte aparecen ahora Donapea, Etxabakoitz y la ampliación de Sarriguren, aunque en estos casos los plazos siguen siendo largos: las previsiones más optimistas sitúan el inicio de las obras para finales de la década, lo que retrasaría la llegada de los primeros residentes todavía unos cuantos años más.
Donapea ha comenzado su tramitación tras un acuerdo de permuta de terrenos entre Pamplona y la Cendea de Galar, mientras que Sarriguren, pese a depender solo del Valle de Egüés, tampoco avanza con rapidez.
Más complejo aún es el caso de Etxabakoitz, el mayor desarrollo previsto, con capacidad para albergar hasta 11.000 viviendas. Su ubicación estratégica –próxima a las universidades, el aeropuerto y el complejo hospitalario– lo convierte en la principal apuesta urbanística de la capital. Sin embargo, dos décadas después de su anuncio, el proyecto sigue sin un horizonte definido. Los retrasos asociados a la llegada del TAV, los cambios en el planeamiento y las diferencias entre administraciones han lastrado su evolución.
Los datos
2.377 viviendas iniciadas. En 2025, se iniciaron en Navarra 2.377 viviendas. De ellas, 1.747 fueron libres, 549 VPO y 81 VPT. El número de viviendas iniciadas en un 15% inferior a 2024 (2.671) y una cifra parecida a la de años anteriores: 2.345 en 2023, 2.560 en 2022 y 2.685 en 2021.
El 72%, en la Comarca de Iruña. De las 2.377 viviendas que se comenzaron en 2025, el 72,2% se ubican en la Comarca de Pamplona (1.717). 179 están en la Ribera, 88 en Tierra Estella, 78 en Baztan-Bidasoa y 75 en la Zona Media.
Proyectos en otros municipios
Mientras estos grandes desarrollos no se desbloquean, los municipios del entorno han comenzado a mover ficha. En Noáin, se ha reactivado un antiguo plan para transformar los terrenos de la antigua fábrica de Mepamsa en un ámbito residencial con unas 500 viviendas. Huarte, por su parte, estudia la creación de un nuevo barrio junto a Itaroa, con alrededor de 300 viviendas. La iniciativa más relevante en el corto plazo llega desde Orkoien, cuyo Ayuntamiento prevé poner en marcha a comienzos de 2027 el proyecto Auzalar-La Playa. El desarrollo permitiría incorporar hasta 2.000 viviendas en plazos relativamente ágiles.
En conjunto, la falta de suelo urbanizable, unido a los largos tiempos de tramitación, sigue retrasando la llegada de nueva vivienda en una de las zonas con mayor demanda y necesidad de la Comunidad Foral.
Etxabakoitz: el mayor desarrollo, todavía sin un calendario claro
Etxabakoitz continúa siendo la gran operación urbanística pendiente de Pamplona, con capacidad para albergar más de 11.000 viviendas en un ámbito clave para el crecimiento de la ciudad. Su ubicación, próxima a universidades, hospitales y el aeropuerto, lo sitúa como una de las zonas más estratégicas de toda la comarca.
Sarriguren: el gran crecimiento
La ampliación de Sarriguren se perfila como uno de los mayores desarrollos residenciales de la Comarca para la próxima década, con una previsión de alrededor de 5.000 viviendas. El proyecto, que ocupará cerca de 90 hectáreas, ha dado sus primeros pasos con la adjudicación de la redacción del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS), que deberá definir el modelo urbano y la ordenación del ámbito.
Donapea: el nuevo barrio
Donapea avanza como uno de los principales ámbitos de crecimiento de Pamplona tras años de bloqueo. El acuerdo de permuta de terrenos entre el Ayuntamiento y la Cendea de Galar ha permitido activar su tramitación y encarar la fase final del planeamiento urbanístico.
El desarrollo contempla la construcción de unas 5.000 viviendas en un área estratégica, próxima a la ciudad consolidada y con capacidad para integrarse en la trama urbana. Su ubicación lo convierte en una de las pocas grandes bolsas de suelo disponibles en Pamplona con potencial para responder a la demanda existente.
Orkoien: 2.000 viviendas que podrían arrancar el año que viene
Orkoien se sitúa como uno de los municipios con mayor capacidad de crecimiento a corto plazo gracias al desarrollo del proyecto de Auzalar-La Playa, un ámbito que podría incorporar hasta 2.000 viviendas.
El plan ha avanzado tras el acuerdo entre propietarios para modificar el planeamiento vigente, considerado inviable en su formulación original. El Ayuntamiento plantea reducir el porcentaje de vivienda protegida al 50% para facilitar la ejecución y equilibrar los costes de urbanización. La idea es pasar de las 1.571 viviendas protegidas del plan inicial a 1.000 y de 428 libres a 999.
Si obtiene el visto bueno del Gobierno de Navarra, la previsión que manejan desde el Ayuntamiento de la localidad es la de iniciar la urbanización a comienzos de 2027. Su desarrollo permitiría poner en el mercado una cantidad significativa de vivienda en un plazo relativamente más corto que otros grandes ámbitos.
La reconversión de Mepamsa activa 450 viviendas en Noáin
Noáin ha reactivado el proyecto para transformar los terrenos de la antigua fábrica de Mepamsa, una actuación estratégica situada en la entrada al municipio desde la PA-30. Se trata de una zona en el límite con el casco urbano, enfrente del polígono Talluntxe y cerca del aeropuerto y de los terrenos agrícolas que se han barajado para acoger la Ciudad del Fútbol de la Federación Navarra. El ámbito, de más de 56.000 metros cuadrados, permitirá la construcción de 451 viviendas con una combinación de tipologías: 225 viviendas libres, 95 VPO, 90 VPT, además de 41 destinadas al alquiler protegido.
El proyecto incluye también espacios comerciales, una plaza, un aparcamiento disuasorio y una parcela para usos dotacionales del Consistorio. Por otra parte, se prevé una rotonda en la carretera de acceso a Noáin, que reconvertiría la zona en una avenida, y se dejará espacio para un bulevar peatonal y ciclable que, a futuro, sirva para conectar con Pamplona.
La culminación de Ardoi y la mirada puesta en Guenduláin
Ardoi, en Zizur Mayor, se ha consolidado como uno de los principales focos de crecimiento residencial de la comarca en los últimos años, con un importante desarrollo de vivienda protegida. El nuevo planeamiento contempla la construcción de unas 1.800 viviendas, en continuidad con este ámbito y en nuevos suelos situados en el borde del municipio. La propuesta incluye también espacio para actividades económicas y reservas estratégicas para el futuro. Pese a este crecimiento, Ardoi presenta ya un alto grado de desarrollo, lo que limita su capacidad para absorber nuevas grandes demandas.
Más al sur, la comarca de Iruña podría experimentar un importante crecimiento con el paraje de Guenduláin, donde 50 constructoras y promotoras llegaron a desembolsar 100 millones por la compra de terrenos. Este gran desarrollo contemplaba 18.000 viviendas, el 88% protegidas, pero no ha habido avances desde que se aprobara la modificación inicial de los proyectos en 2020.
Huarte: un crecimiento limitado en una zona demandada
Huarte analiza el desarrollo de un nuevo ámbito residencial en la zona del chalet de Orbaiceta, ubicado entre el río (camino de Berroa) y el entorno comercial de Itaroa. El plan, del que se viene hablando desde hace años, prevé la construcción de alrededor de 300 viviendas.
Se trata de un desarrollo de tamaño reducido pero significativo para un municipio con escasa oferta de vivienda y una demanda creciente. La falta de suelo disponible ha limitado hasta ahora su capacidad de crecimiento.
El proyecto, presentado al Consistorio por un promotor privado, incluye hasta cinco variantes diferentes para el desarrollo, tanto en lo que atañe a la urbanización, las conexiones viarias y las parcelas del nuevo barrio, como a la configuración y altura de los edificios y la tipología de las viviendas (libre, VPT y VPO). Presenta cierta complejidad técnica, ya que requerirá nuevas infraestructuras e incluso podría implicar la construcción de un nuevo puente sobre el río Arga.
Burlada se regenera y busca nuevos espacios para desarrollarse
Burlada centra su crecimiento en actuaciones de regeneración urbana, como el proyecto de la antigua fábrica de Ciganda, que permitirá construir 287 viviendas con un alto porcentaje de protección pública. En concreto, el 49% serán VPO y el 29%, VPT.
La intervención, ya en una fase avanzada, transformará un espacio en desuso en un nuevo ámbito residencial con zonas públicas abiertas a la calle Mayor, contribuyendo a mejorar la integración urbana del municipio.
Con las obras de la plaza central de Erripagaña, que avanzan a buen ritmo, Burlada tiene ya poco más espacio en el que desarrollarse en un momento en el que la demanda sigue siendo muy elevada.
Por el momento, sigue sin desarrollarse la gran bolsa de suelo de la Morea, donde hace años se proyectaron más de 1.000 viviendas junto al nuevo parque de Txantrea Sur. Su desbloqueo permitiría un crecimiento mucho más significativo, pero a día de hoy es un proyecto que está paralizado.
