El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más tensos. La falta de oferta, el miedo de los propietarios, la presión normativa y las dificultades de acceso para jóvenes y personas vulnerables dibujan un escenario complejo que exige respuestas coordinadas. Con el objetivo de analizar la situación desde la perspectiva de Gipuzkoa y Navarra, NOTICIAS DE GIPUZKOA reunió en la oficina de la inmobiliaria Araxes, en el Boulevard donostiarra, a expertos del sector en una mesa redonda moderada por Isabel de Lope, periodista y directora comercial de NOTICIAS DE GIPUZKOA.
En el encuentro participaron Iñigo Garaicoechea, gerente de la agencia Inmobiliaria Araxes, con más de 45 años en la profesión; Javier Beorlegi, gerente de la Agencia Inmobiliaria A10-empresa líder en Navarra; y Josu Ferro, abogado experto en arrendamientos inmobiliarios y asesor jurídico del colegio oficial de agentes de la propiedad inmobiliaria (COAPI). Los tres coincidieron en el diagnóstico general: existe un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda que se ha agravado en los últimos años. “Más que una preocupación, lo que está pasando es un drama”, afirmó Garaicoechea al inicio del debate. “Sobre todo para los jóvenes, para quienes independizarse es muy complicado. No es solo una cuestión de precios, es falta de oferta; hay mucha demanda y poca oferta”.
Ese desajuste se traduce en llamativas cifras. Según expuso Beorlegi, en Navarra “por cada vivienda que se alquila hay 70 demandantes”. Garaicoechea añadió que “solo uno de esos 70 será el agraciado y el resto sigue abocado al drama de la búsqueda”. Un escenario que golpea con mayor dureza a quienes cuentan con menor capacidad adquisitiva. “En esto los más perjudicados, sin duda, son las personas más vulnerables”, subrayó.
En Donostia, explicó Garaicoechea, el problema ha adquirido tintes sociales preocupantes. “Tenemos un problema social que lleva a la gente a vivir en locales y hasta en garajes y furgonetas”. Una realidad que evidencia que el acceso a la vivienda ya no es únicamente una cuestión económica, sino también social.
Temor a alquilar
El debate abordó también las diferencias territoriales. Garaicoechea apuntó que el desequilibrio “se ha alimentado durante años” y que no es exclusivo de Gipuzkoa, aunque en este territorio la escasez de suelo es un factor determinante, “no así en Navarra”. Beorlegi matizó que en Navarra “hay suelo, pero no para construir”, lo que limita igualmente la capacidad de generar nueva oferta.
Una de las cuestiones que suele surgir en este contexto es la de la vivienda vacía. ¿Hay propietarios que prefieren mantener sus pisos cerrados? Las posiciones no fueron del todo coincidentes. Beorlegi sostuvo que no perciben un volumen significativo de viviendas cerradas y que, en todo caso, “si esas personas tienen seguridad jurídica, la alquilan”. Reconoció que existe vivienda vacía, “pero no tanto como hace 20 años”.
Garaicoechea, sin embargo, afirmó que en Donostia sí se observa vivienda desocupada y lo atribuyó al temor que genera el marco normativo actual. “Tienen miedo a alquilar porque la normativa exige, limita y no les ofrece seguridad. Dudan entre optar por vivienda habitual, que es lo que solucionaría el problema, o vivienda de temporada”. Ese trasvase hacia el alquiler temporal, añadió, no contribuye a resolver la necesidad estructural de vivienda habitual. “El volumen de vivienda se mantiene, pero hay un trasvase importante de vivienda habitual a formatos de alquiler de temporada”, apostilló.
Las Zonas Tensionadas
El análisis jurídico ocupó buena parte de la mesa. Ferro incidió en la creciente complejidad normativa. “Es fundamental el asesoramiento, porque lo cierto es que cada vez es más difícil interpretar la ley. Se han multiplicado las consultas que recibimos cada semana”.
Entre las medidas que, a su juicio, han tenido un impacto negativo en la oferta citó la suspensión de los procesos judiciales de desahucio cuando el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad y la prolongación de los procesos. “Antes podían finalizar en seis meses y ahora pueden superar el año”. Aunque existen mecanismos para solicitar compensaciones por el perjuicio, reconoció que la dilación genera inquietud en los propietarios.
También se abordaron las Declaraciones de Zonas Tensionadas, en vigor desde 2025 en Gipuzkoa y aplicadas asimismo en Navarra. Ferro señaló que su puesta en marcha ha traído consigo “una reducción importante de la oferta”. La declaración de Zona Tensionada se produce cuando se cumplen criterios como que la carga media del alquiler o la hipoteca más gastos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares, o que el precio haya crecido de forma acumulada por encima del IPC en los últimos años.
Beorlegi apuntó que en Navarra “llevamos más de medio año con las declaraciones de Zonas Tensionadas, y la que no cumple un criterio cumple otro”, lo que amplía considerablemente su alcance.
Más seguridad jurídica
No obstante, el marco de Zonas Tensionadas también incorpora incentivos. Ferro recordó que el propietario puede beneficiarse de una reducción fiscal del 50% y, en Gipuzkoa, cuando la vivienda está en zona tensionada o cuando se fija voluntariamente la renta conforme a los índices de referencia, la reducción puede alcanzar el 70%.
Aun así, los expertos coincidieron en que la principal demanda de los arrendadores es la seguridad jurídica. En Gipuzkoa, señaló Garaicoechea, la mayoría de arrendadores son pequeños ahorradores que cuentan con un piso en alquiler como complemento familiar o de su jubilación. “Por mi experiencia, aun siendo importante, la renta no es la prioridad del que posee el inmueble; lo que busca, por encima de todo, es seguridad, tranquilidad. Y la coyuntura actual no se la da”. Las alternativas que muchos contemplan son vender, cerrar el piso o destinarlo a alquiler temporal. “Hay inversiones más rentables ahora mismo que la vivienda”, lamentó.
