Navarra inicia 1.953 viviendas en el primer semestre, la cifra más alta de la década

El sector crece espoleado por los bajos tipos de interés y el apetito inversor, mientras alerta del crecimiento de los costes, que amenaza con disparar los precios

07.08.2021 | 20:45
Viviendas en construcción en Erripagaina, Pamplona

El sector constructor vive un nuevo periodo de efervescencia en Navarra. Mucho más contenido que el anterior, con un tejido empresarial transformado y con algunos riesgos en el horizonte, pero con un viento de cola sostenido y poderoso, que le ha llevado a firmar el mejor primer semestre de la última década. Entre enero y junio comenzó la construcción de 1.953 viviendas, la cifra más alta desde 2011 y la segunda más elevada desde 2008.

Las grúas han regresado al paisaje de Navarra, sobre todo en una Comarca de Pamplona que debate estos meses la ubicación de sus nuevas urbanizaciones. Con suelo disponible para unas 17.000 viviendas -sin incluir las 9.000 de Etxabakoitz y, por supuesto, sin contemplarse siquiera las 19.000 de Guendulain, aquel ensueño de UPN en los años locos del Monopoly y el crecimiento infinito-, tanto las ventas como el ritmo de construcción invitan al sector al optimismo.

Lezkairu, el último gran barrio próximo al Ensanche de Pamplona, vende todo lo que construye y simboliza además un auge de precios que no se detiene: es la zona de moda; Erripagaina sigue un desarrollo paulatino, más moderado, al igual que Arrosadía o incluso Ardoi, el más alejado y donde más cuesta vender; Salesianos, un proyecto lujoso y polémico, donde se venden pisos a casi 6.000 euros el metro cuadrado, parece contar con el favor de los compradores y refuerza el esquema de un mercado dual también para la vivienda. Sobra la demanda de vivienda asequible, cada vez más difícil de encontrar, y no falta tampoco para la más cotizada. Los inversores con mayor poder adquisitivo siguen apostando por los activos inmobiliarios.

De este modo, las 1.953 viviendas iniciadas en 2021 quedan muy lejos de las casi 4.900 que se iniciaron en el mismo periodo de 2005. Pero superan con holgura no solo a las del año pasado, condicionado en parte por la pandemia, sino que duplican, por ejemplo, las de 2016, cuando el sector ofrecía los primeros síntomas de una recuperación paulatina. La digestión de la crisis de 2008 había sido larga, las empresas más imprudentes habían caído y los carteles con el suelo que se había adjudicado la banca poblaban los descampados.

Hoy todo eso ha cambiado. Lejos de ser lo que un día fue -no solo se hundió la vivienda, sino que la obra pública lleva ya una década bajo mínimo en inversión-, el sector suma ya más de un lustro de creación de empleo muy suave pero continua. En julio se rozaban los 18.000 afiliados, de los que 7.260 eran autónomos, una proporción elevadísima que muestra también el impacto de las reformas de viviendas, especialmente acusado en el último año. Las empresas del sector apenas cuentan con 10.658 asalariados.

"Nuestro reto es transformar el sector", dice Juan Las Navas, presidente de la Asociación de Constructores y Promotores en cada entrevista. La asociación, que antes del verano organizó una jornada específica para animar a los jóvenes a apostar por su sector como un modo de desarrollar su carrera profesional, entiende que vienen años de cambios: el sector afronta una industrialización urgente, que va a transformar el perfil del trabajador y que debe cambiar el modo en que se construye, recortando plazos y costes, hoy mismo disparados.

Hoy por hoy esta es una de las grandes preocupaciones de las empresas navarras, que han visto cómo los aprovisionamientos de materiales se encarecen mes y amenazan la, hasta ahora, relativamente moderada subida de precios. De seguir así, advierten algunos expertos, el precio de la vivienda nueva podría incrementarse en los próximos trimestres, un problema que ya afecta a la vivienda protegida, donde los constructores lamentan "que no salen las cuentas".

"Es difícil anticipar cuál será el comportamiento de los precios en los próximos meses y si tendrá o no impacto en las compañías del sector que, ante la incertidumbre del último año, puedan haber asumido ciertos riesgos para asegurar su nivel de actividad", explican desde ACR, que elabora un informe periódico de costes: "Han subido un 10% en los últimos seis meses".

A juicio de la empresa las subidas registradas en los últimos seis meses son achacables, en gran medida, a la escalada de precios de materias primas como el acero, la madera, el aluminio o el cobre. "No se aprecian todavía subidas significativas en el coste de la mano de obra, que era la principal causa del constante incremento de los costes de construcción en los últimos años", explican.

No son únicamente los datos de la vivienda nueva los que muestran la recuperación del sector, uno de los que menos padeció el confinamiento del año pasado. La actividad hipotecaria y los datos de compra venta de viviendas usadas, también los mejores de los últimos años, muestran que la vivienda ha regresado como una necesidad, pero también como una oportunidad de inversión relativamente segura.

A ello contribuyen factores diversos. Por un lado, el significativo descenso de precios que se registró entre 2010 y 2016 ha sido seguido de un crecimiento mucho más moderado, con alguna ligera caída incluso en el último año en la vivienda de segunda mano. Junto a ello, los tipos de interés a cero reducen al mínimo la rentabilidad de la mayor parte de los productos bancarios tradicionales: desde los depósitos, por los que casi ninguna entidad paga, hasta los fondos de inversión de perfil más conservador. Y el riesgo de los mercados siempre es una opción para muchos ahorradores que ven en alquilar un piso una fuente de ingresos adicional. Según el Banco de España la rentabilidad media del alquiler ronda en España el 3,5%. En Navarra, con los precios del arrendamiento en continuo crecimiento, supera ya el 4% neto anual.

Y hay que tener en cuenta un último factor que puede añadir más gasolina al sector en los próximos trimestres. El ahorro de las familias se ha situado en los últimos trimestres en niveles récord, con un crecimiento sin precedentes en el último año. Entre marzo de 2020 y marzo de 2021, un ejercicio completo marcado por la pandemia y las restricciones al consumo, familias y empresas navarras aumentaron en unos 1.700 millones de euros su dinero en depósitos y cuentas corrientes, hasta rondar los 19.500 millones de euros. Falta por comprobar qué parte de este sobreahorro se mantiene, cuánto se destina al consumo inmediato y cuánto, por ejemplo, a comprar una vivienda. De ello también puede depender la evolución futura del sector.

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