Dónde se construye en Navarra: por qué los nuevos barrios de Pamplona tardan tanto y quién lo va a aprovechar

Navarra, y sobre todo la Comarca de Pamplona, sigue a la espera de que se pongan en marcha los grandes planeamientos urbanísticos que ayudarían a paliar de forma contundente la falta de vivienda. Ni Etxabakoitz ni Donapea, que permitirían aportar cerca de 16.000 viviendas pegadas a la trama urbana de Pamplona, estarán en marcha en los dos próximos años, una lentitud que está animando a otros ayuntamientos a plantear desarrollos que atiendan una demanda creciente y lo hagan con un peso considerable de la VPO.

Porque en el mercado libre de la Comarca de Pamplona, donde el año pasado se inició la construcción de casi 1.400 viviendas, el 58% del total de Navarra, apenas hay producto nuevo por debajo de los 350.000 euros en el caso de pisos de tres habitaciones.

Los precios son sensiblemente inferiores (50.000-70.000 euros menos) en otras cabeceras de comarca o municipios relativamente grandes de la Ribera de Navarra, pero la realidad es tozuda: la inmensa mayoría de la vivienda se levanta en localidades de más de 5.000 habitantes y es en el ámbito rural, el de menor demanda, donde más viviendas vacías hay.

“En Navarra, el mapa de las viviendas vacías y el de la despoblación se superponen casi como un calco: allí donde más se vacían los pueblos, más viviendas permanecen cerradas”, explicaba en una tribuna en este mismo periódico Mikel Zabaleta, parlamentario de EH Bildu, quien reclamaba al Gobierno de Navarra una mayor agilidad para hacer efectivo el registro de la vivienda vacía.

Con nuevo el empleo concentrado sin embargo en la Comarca de Pamplona y, en mucha menor medida, en la Ribera, la falta de suelo disponible emerge como el principal cuello de botella señalado por promotores y constructores a la hora de poner en el mercado nuevo producto.

Del último gran desarrollo de Pamplona y su área de influencia (Lezkairu) han pasado ya más de 16 años sin que se atisbe en el horizonte próximo una iniciativa similar. Ahora mismo, los siguientes en la lista parecen ser Donapea y la ampliación de Sarriguren, si bien en ambos casos las previsiones más optimistas apuntan a inicios de obra al menos en 2028, con lo que los primeros vecinos no llegarían ya hasta entrada la próxima década.  Donapea ha requerido de un acuerdo de permuta de terrenos entre Pamplona y la Cendea de Galar para iniciar su tramitación. Sarriguren, pese a depender solo del Valle de Egüés, tampoco será rápido.

Etxabakoitz, el nuevo gran barrio más lógico que nunca llega

Un desarrollo todavía mas largo se prevé para Etxabakoitz, con capacidad para albergar 11.000 viviendas y que ofrece, asimismo, la posibilidad de diseñar un barrio completo desde cero, con cierta densidad, pegado a la nueva estación del tren, y rellenando el principal hueco urbanístico de Pamplona. La joya de la corona urbanística de Pamplona, próximo a las universidades, al aeropuerto, a los hospitales. Sin embargo, no avanza.

Anunciado hace ya 20 años, sigue sin un horizonte definido, empantanado entre los retrasos de la llegada del TAV, las diferentes competencias municipales y los cambios sobre el PSIS original, desarrollado en un periodo de bonanza y que contemplaba una superficie comercial hoy carente de sentido. Las alegaciones presentadas por el Ayuntamiento de Pamplona, que incluyen el soterramiento de las vías, forman parte del actual proceso de aprobación de un plan ya demasiadas veces retrasado y que transformaría por completo el barrio con peores indicadores de renta de toda Navarra. 

De que este nuevo barrio sea una realidad y de cómo afecte al recorrido del tren por la Comarca de Pamplona depende también la activación de otra zona de viviendas entre San Jorge, Berriozar y Buztintxuri. Un desarrollo que empastaría zonas ya urbanizadas pero dispersas. muy próximo al centro histórico de Pamplona y con potencial para mejorar de forma sustancial una zona hoy seccionada por las vías del tren. 

Noáin y Huarte buscan crecer

Mientras esto no llega, los ayuntamientos que rodean la capital han ido anunciando diferentes iniciativas para activar desarrollos urbanísticos mucho más alejados del centro de Pamplona, la zona con más demanda, pero que ampliarían la oferta en sus respectivos municipios. Es el caso de Noáin, que ha retomado un antiguo plan para transformar lo que fue la fábrica de Mepamsa, a la entrada del pueblo, en un desarrollo con 500 viviendas.

También Huarte está estudiando el desarrollo de un nuevo barrio, que se ubicaría junto a Itaroa, y que supondría erigir otras 300 viviendas a las afueras del municipio, en unos terrenos próximos a Olaz. Se trata de un desarrollo pequeño pero relativamente complejo, que requeriría de nuevos viales, quizá de un nuevo puente que salve el Arga, y que serviría para que ampliar la escasísima oferta de vivienda del municipio.

Orkoien quiere tomar la delantera y tiene la mejor baza para ello

La iniciativa más relevante de todas corresponde sin embargo a Orkoien, que quiere aprobar este mismo mes la modificación estructurante de un plan que supondría poner en el mercado con bastante agilidad hasta 2.000 nuevas viviendas. Para ello, y según explica, el alcalde de la localidad, Alejandro López (PSN) es necesario que el Gobierno de Navarra de el visto bueno a un cambio que supone rebajar del 78% al 50% el porcentaje de vivienda protegida que incluiría este desarrollo, conocido como Auzolar-La Playa y que miraría hacia la Autopista de Navarra.

"Nuestra gran ventaja es la agilidad. Una vez que esté aprobado, en dos semanas podrían entrar las máquinas si hay promotoras interesadas", explica Alejandro López, quien estima que, en el Gobierno de Navarra, la aprobación de los cambios puede demorarse entre ocho y diez meses, por lo que en 2027 podría convertirse en el primer gran desarrollo en ponerse en marcha en la Comarca de Pamplona.

De completarse, supondría duplicar ampliamente la población de un municipio que ya creció con fuerza entre 2000 y 2005 y que necesitaría de un refuerzo relevante de los servicios públicos. El municipio destaca que cuenta asimismo con una creciente demanda de vivienda intrínseca. Los hijos de aquellos nuevos habitantes, llegados en muchos casos de otros puntos de la Comarca de Pamplona, pronto necesitarán su propia vivienda.