Acceder a una vivienda en propiedad es cada vez más difícil. Y el golpe inflacionario del último año se lo ha complicado todavía más a los miles de navarros que desean adquirir por primera vez a un piso propio. Porque el crédito se ha encarecido al mayor ritmo de las últimas décadas y porque los precios han seguido subiendo, sin acusar todavía el impacto de una demanda que parece debilitarse poco a poco. En el último año, y tomando los datos de julio, han aumentado más de un 8,4%, según el portal inmobiliario Idealista. 

Y todo ello a pesar de que en el último mes el precio de la vivienda se reduce apenas un 0,5%, con lo que el metro cuadrado se sitúa en 1.659 euros por metro cuadrado en el conjunto de la Comunidad Foral. Y asciende hasta los 2.662 euros (1.003 más) en la capital, donde el precio también crece en los últimos 12 meses.

Tanto los datos de Fotocasa como los de Pisos.com, otros dos de los portales inmobiliarios de referencia, confirman un incremento de precios que es común en la mayor parte de las comunidades y provincias. El último informe de la Sociedad de Tasación, referido a la zona norte de España, al primer semestre del año y exclusivamente a la vivienda nueva, también apunta en la misma dirección, pero con algunos matices: los precios se comportan de modo diferente en función del municipio y el territorio. Lo explica el delegado general en Navarra de Sociedad de Tasación, Sergi Urquizu: “El precio medio de la vivienda nueva en Navarra experimenta una evolución poco homogénea, que difiere en función del territorio analizado”. “Mientras que, en Pamplona, el precio medio de la obra nueva crece a un ritmo incluso superior al que lo hace el conjunto de España; en otros municipios más pequeños, como Tudela, el incremento de precio de la vivienda nueva se sitúa por debajo del 2% interanual, lo que refleja disparidad de precios en la obra nueva dentro de la misma comunidad”, comenta.

La evolución del precio de la obra nueva se ha visto influida en los dos últimos años no solo por la demanda, sino también por el alza de la energía, de las materias primas e incluso por una cierta escasez de personal. Y recoge también, en el caso de mercados relativamente pequeños como Pamplona o Tudela, el impacto de promociones concretas. Pero los datos del conjunto de las operaciones (tanto vivienda nueva como antigua) no engañan: los precios siguen creciendo a un ritmo al menos moderado. Y todo ello a pesar de que el número de operaciones de compra venta se ha reducido en el primer semestre en torno a un 5% respecto a 2022. 

El alza sin precedentes del euribor, que supera ya con cierta claridad el 4%, se encuentra en parte detrás de este descenso. Ha elevado el coste de la financiación de los nuevos compradores y de todos aquellos que aún no han terminado de pagar su vivienda y que tienen una hipoteca a tipo variable. De hecho, según el portal inmobiliario Help my cash, “todos los bancos han subido el precio de sus hipotecas fijas a lo largo de 2023. ¿El objetivo? En un principio era alentar la contratación de sus hipotecas variables, con las que ganarán más dinero por la subida del euríbor. Sin embargo, el mercado se ha resistido a esta estrategia y ahora ha entrado otro jugador al terreno: las hipotecas mixtas”, con unos primeros años fijos y los siguientes a tipo variable. En estos momentos, el precio medio de las hipotecas a tipo fijo ronda ya el 3,5%, si bien es posible encontrar ofertas en el entorno del 3% para clientes que acrediten solvencia y capacidad para pagar sus créditos.

¿Cómo se explica, por tanto, que con menor demanda los precios sigan subiendo? Francisco Iñareta, portavoz de Idealista apuntaba a una cierta escasez de oferta en muchas comunidades: “Aunque pueda parecer extraño que los precios se mantengan al alza en un momento de bajada de compraventas, hay una explicación sencilla: la reducción del número de operaciones está relacionada directamente con la desaparición del stock y no tanto con la incertidumbre o el encarecimiento de la financiación. Durante los últimos años, en los que apenas se han construido viviendas en España, los cierres de operaciones se sustentaban en su mayoría en la vivienda nueva pero este mercado está ya dando síntomas de agotamiento y el desajuste entre la demanda y la oferta está creciendo paulatinamente. El déficit además se agrava por la demanda insatisfecha que acumula España en los últimos años, que el Banco de España calculaba en torno a las 500.000 viviendas”, señala.

Todo ello contribuye asimismo a inflar otro mercado, el del alquiler, que sigue encarecièndose sin que de momento las políticas públicas hayan contribuido a controlarlo. Y dibuja un cambio en el paisaje de la propiedad inmobiliaria, que tiende a concentrarse en menos manos. Hoy el pòrcentaje de familias que reside en una vivienda en propiedad es claramente inferior al del hace unos años. Y si los precios de los pisos siguen creciendo con mayor rapidez que los salarios esta tendencia solo puede continuar.