La compraventa de viviendas en Navarra vive uno de sus momentos más intensos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Con 3.823 operaciones registradas hasta junio, la Comunidad Foral se mantiene en 2025 por segundo año consecutivo en máximos, superando con creces los niveles prepandemia y situándose por encima incluso de las cifras de 2008, el último gran pico antes del desplome del mercado y la posterior crisis económica que arrasó el sector.
Aunque el récord absoluto posterior a la burbuja se alcanzó en 2024, según los datos publicados recientemente por Nastat, con 3.855 operaciones en el primer semestre, 2025 apenas ha experimentado una ligera caída del 0,8%, lo que consolida una tendencia alcista que comenzó tras el parón provocado por la covid-19. Para encontrar cifras superiores habría que retroceder hasta 2007, en plena euforia inmobiliaria, cuando Navarra registró más de 5.600 compraventas en los seis primeros meses del año.
El principal motor de esta escalada es la vivienda libre, cuyas compraventas acumuladas en junio ascienden a 3.435, un 13% más que en el mismo periodo de 2023 (3.026) y casi un 33% por encima de los niveles de 2019, antes de la crisis sanitaria (2.567). De hecho, la compraventa de vivienda libre ya se sitúa por encima de los datos de 2008 (2.789), lo que confirma que el mercado no solo ha recuperado el pulso tras la pandemia, sino que lo ha superado ampliamente.
La comparación con los años de la crisis económica es aún más significativa: en 2012, en lo más duro de la recesión, cuando el paro se cebaba con la clase trabajadora, se registraron solo 1.705 operaciones de vivienda libre en el primer semestre, prácticamente la mitad que ahora. La recuperación del mercado ha sido, por tanto, no solo sostenida, sino también de una magnitud con la que vuelven a asomar viejos fantasmas.
LA PROTEGIDA SE DESPLOMA
En paralelo al auge de la vivienda libre, el número de compraventas de vivienda protegida presenta una tendencia opuesta. En el primer semestre de 2025 se han formalizado 388 operaciones, un 11,6% menos que en el mismo periodo de 2024 (439), y muy lejos de los niveles alcanzados en 2008 (604) o 2012 (668). Desde 2018, la vivienda protegida ha experimentado un retroceso casi constante, con altibajos puntuales, hasta representar actualmente apenas el 10,1% del total de operaciones. En 2012, suponía casi el triple, el 28,1%.
Este declive plantea importantes interrogantes sobre la capacidad del mercado para atender la creciente demanda de vivienda asequible. Mientras la compraventa de vivienda libre crece a ritmo de récord, la vivienda protegida pierde peso en un contexto marcado por la subida de precios y una presión demográfica creciente. El desequilibrio no es casual: durante años se ha construido muy poca vivienda protegida en Navarra, y desde que en lo más duro de la recesión económica el sector tocó fondo, la promoción de este tipo de vivienda se ha mantenido prácticamente estancada. En cambio, la construcción de vivienda libre ha crecido con fuerza, lo que ha provocado que, proporcionalmente, cada vez haya más viviendas libres por cada protegida.
MÁS DEMANDA QUE OFERTA
Uno de los factores clave para entender este auge es el crecimiento poblacional. Navarra sigue ganando habitantes año tras año, lo que eleva la demanda de vivienda. Sin embargo, la oferta disponible no crece al mismo ritmo, lo que genera una tensión estructural en el mercado. El desequilibrio entre oferta y demanda está contribuyendo al encarecimiento de los precios de compra y alquiler, dificultando el acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes y las familias con rentas medias o bajas.
La escasez de vivienda pública o protegida agrava aún más esta situación, ya que buena parte de la demanda potencial no puede acceder al mercado libre por los elevados precios, pero tampoco encuentra alternativas en el parque público, que sigue siendo insuficiente para una clase trabajadora necesitada de una vivienda.
NIVELES DE 2008
La comparativa histórica refuerza la magnitud del fenómeno actual. En 2008, justo antes de la gran crisis financiera, Navarra registraba 3.393 operaciones de compraventa en el primer semestre, 430 menos que en 2025. La diferencia es aún más evidente en el caso de la vivienda libre: 3.435 en 2025 frente a 2.789 en 2008, lo que supone un aumento del 23,1%.
Solo el año 2007, en plena burbuja inmobiliaria, supera las cifras actuales, con 5.616 operaciones totales y 4.933 de vivienda libre. Sin embargo, aquel crecimiento estaba alimentado por la especulación generalizada y un endeudamiento masivo, mientras que el actual responde más al aumento de la demanda estructural sin visos de solucionarse en el medio plazo.
El importe medio de las hipotecas crece sin límites en Navarra
El mercado hipotecario navarro ha experimentado en los últimos años una tendencia clara al alza en los importes que se están financiando para la compra de viviendas y otras fincas. Según los últimos datos acumulados hasta el mes de mayo de 2025, el importe medio de las hipotecas en Navarra se ha situado en 145.137 euros, un aumento del 21,7% respecto al año anterior y del 32,6% respecto a 2020, en plena pandemia, cuando la cifra apenas superaba los 110.000 euros.
Se trata del mayor importe medio registrado desde el periodo previo a la crisis económica de 2008, cuando Navarra alcanzó en mayo un importe medio de 147.405 euros, en pleno auge del boom inmobiliario. Desde entonces, los importes medios fueron cayendo durante la crisis económica hasta tocar fondo en 2014. Posteriormente se estabilizaron en torno a los 110.000 euros entre los años 2018 a 2020.
Fue a partir de 2021 cuando se inició una nueva escalada. Así, el importe medio pasó de 110.085 euros en mayo de 2020 a 132.232 euros en 2023, y ha dado un nuevo salto hasta los 145.137 euros en 2025.
A pesar del aumento de los importes, el número de hipotecas constituidas no ha seguido la misma tendencia. En lo que va de 2025 se han firmado 2.526 hipotecas, una cifra que, aunque superior a la de 2024 (2.420) y a la de 2023 (2.080), sigue lejos de los niveles previos a la crisis inmobiliaria. En mayo de 2008, por ejemplo, Navarra registró 3.966 hipotecas, casi un 60% más que en la actualidad.
Este desacoplamiento entre el número de hipotecas y los importes medios refleja que no es que se esté hipotecando más gente, sino que quienes lo hacen están pidiendo cantidades cada vez más elevadas.
