“A este país no lo va a conocer ni la madre que lo parió” es una de las célebres frases del entonces todopoderoso Alfonso Guerra. Los que por edad vivimos en primera persona la transición recordamos aquel país en blanco y negro, triste y pobre que quería evolucionar y hacerse europeo.
Los más jóvenes que no vivieron esa época pueden hacerse una idea aproximada si ven la serie Las abogadas que retrata aquellos años.
Son muchos los cambios que se han producido, entre otros, destacamos:
• Ahora votamos a nuestros representantes.
• El Estado se ha descentralizado en gran medida.
• Ha desaparecido el servicio militar obligatorio.
• Nos hemos integrado en la Unión Europea.
• Se aprobó el divorcio.
• Se permite la boda entre personas del mismo sexo.
• Se universalizó la atención sanitaria gratuita.
• Se autoriza, en varios supuestos, la interrupción voluntaria del embarazo.
• El matrimonio civil supera ampliamente al religioso.
• Tenemos uno de los índices de natalidad más bajos del mundo y una de las expectativas de vida más alta.
• El país ha crecido en población gracias a la necesaria emigración.
• Nuestros jóvenes se emancipan con mayor edad y han cambiado notablemente sus valores.
Transcurrido medio siglo desde la muerte de Franco, se puede afirmar que la frase de Guerra se ha cumplido.
Pero también hay que reconocer que hay problemas nuevos y que es necesario abordar. Queremos centrarnos en uno, a nuestro juicio, de los principales: el acceso a la vivienda para determinados colectivos, y especialmente para los jóvenes.
Del Informe sobre vivienda en Navarra 2023, elaborado por el Departamento de Vivienda, podemos destacar que en los aproximadamente 265.000 hogares existentes en Navarra vive una sola persona en el 29 por ciento; viven dos personas en el 27 por ciento y tres personas en el 19 por ciento. En tres de cada cuatro viviendas habitan tres o menos personas.
Del informe también se desprende que desde 1994 se han construido en Navarra 123.151 viviendas de las que 78.324 son viviendas libres, es decir el 64 por ciento. La población en esos años se incrementó en 146.622, lo que supone que casi se construyó una vivienda por persona.
Entre 2018 y 2023 el número de viviendas construidas ascendió a 12.726, de las que el 81 por ciento son libres, es decir 10.302 viviendas.
Ante estos datos es fácil entender la dificultad que existe para adquirir vivienda asequible por la juventud. Simplemente no se construye.
El precio de venta de la vivienda protegida se sitúa en los 2.000 euros, y según declaraba en este periódico la directora general de Vivienda: “construir VPO en Navarra es rentable”.
Parece evidente que los promotores ganan más dinero con la vivienda libre, que es la que mayoritariamente se construye, y el gobierno con su intervención no logra que se construya la vivienda protegida necesaria.
Si el gobierno pudiera plantear a corto plazo la construcción de cuatro o cinco mil viviendas protegidas, automáticamente cambiaría el mercado.
De entre las diferentes soluciones que pueden plantearse, optamos por la que presentamos a continuación con una mezcla de alquiler y compra, ya que la cultura dominante es la de la propiedad. Seguramente, modificar la cultura es una cuestión difícil y requiere demasiado tiempo.
Vivienda para alquilar con opción de compra
Se podría, desde alguna entidad pública, construir vivienda para alquilar con opción de compra, en la que el importe del alquiler fuera el equivalente al interés a pagar por los préstamos obtenidos para su construcción. En el contrato de alquiler se establecerían los plazos y precios para ejecutar la opción de compra. Las viviendas contarían con la calificación indefinida, y si alguien la tuviera que vender, los precios serían los regulados en el contrato de alquiler.
Se trata, en definitiva, de que el inquilino sepa que puede comprar la vivienda con un precio fijado de antemano, y mientras la utiliza pagaría como alquiler el importe de los intereses del préstamo. Quizá este importe pueda incrementarse en función de los gastos de gestión y algunos de mantenimiento.
En más de la mitad de las viviendas habitan una o dos personas por lo que deberían hacerse viviendas más pequeñas que las habituales de 80 ó 90 metros cuadrados.
Con el precio actual de venta, alrededor de los 2.000 euros por metro cuadrado, una vivienda de 60 metros costaría 120.000 euros y una de 85 metros 170.000 euros. Es posible que estos precios pudieran reducirse si se hiciera algún tipo de actuación sobre el suelo, ya que con este funcionamiento debería desaparecer la especulación en esas viviendas, y si se pudieran ajustar los costes y márgenes de beneficio al tratarse de vivienda protegida.
Para financiar las viviendas se podría recurrir a la financiación externa. Actualmente, las emisiones de deuda del Estado a 30 y 50 años se están realizando a un tipo aproximado del 3,8 por ciento; mientras que la deuda de Navarra paga un tipo medio aproximado del 1,5 por ciento.
Habría que pensar una fórmula para que el Gobierno asuma o avale una operación de crédito, cuyos intereses pagarán los inquilinos, sin que contabilizara como deuda pública a efectos de las diferentes normativas presupuestarias.
Habrá que ver qué tipo de interés consigue Navarra para una operación de este tipo de larga duración o, incluso, recuperar la hoy casi desaparecida deuda perpetua; aunque siempre puede emitirse a menor plazo y prorrogarse. Este último método genera la incógnita del tipo de interés que existirá en el momento de la renovación.
Si suponemos que se proyectan 4.000 viviendas con una media de 75 metros y a 2.000 euros, las necesidades de financiación ascienden a 600 millones de euros. Deuda que se amortizará conforme se vendan las viviendas.
Una vivienda de 80 metros a un tipo del dos por ciento tendría un coste mensual por la financiación de 270 euros, y si fuera al cuatro de 540 euros.
Si la vivienda fuera la de 60 metros, los importes ascenderían a 200 y 400 euros al mes para los mismos tipos de interés.
Importes que pueden ser asumibles y facilitar una posterior adquisición al tener el precio regulado.
La construcción de viviendas debe repartirse por toda la geografía foral. Construir únicamente en Pamplona y su comarca solo servirá para agravar el problema del despoblamiento de amplias zonas de nuestra comunidad.
Los autores son economistas
